Horeca te koop in Zwolle: vergunning, sluitingstijd en terras per type zaak

Koop je in Zwolle een cafetaria, dan mag die tot 06.00 uur open. Koop je een lunchroom zonder alcohol, dan gaat de deur om 02.00 uur dicht. Een café met alcoholvergunning zit daar precies tussenin en moet om 05.00 uur sluiten. Op het aanbodplatform lijken het drie vergelijkbare zaken, toch heeft elk eigen regels en een eigen vergunning.

Wie in Zwolle een horecazaak overneemt, krijgt te maken met de APV van de gemeente, de Alcoholwet en een eigen terrasbeleid voor de binnenstad. Onderwerp voor onderwerp lees je hieronder welke eisen Zwolle stelt, welke kosten erbij horen en wat je de verkoper vraagt voordat je tekent.

Inhoudsopgave

1. Alcohol schenken of niet: de Zwolse vergunningen
2. Waar de burgemeester op toetst
3. Bibob: standaard bij je vergunningaanvraag
4. Open blijven tijdens de aanvraag?
5. Je aanvraag staat in het Gemeenteblad
6. Sluitingstijden per type zaak
7. Het terras: tenaamstelling, pleinindeling en terrastijden
8. Regels in de zaak zelf
9. Wat het Zwolse aanbod je vertelt
10. Leges in Zwolle in 2026
11. Wat wij voor je controleren
12. Veelgestelde vragen

Alcohol schenken of niet: de Zwolse vergunningen

Of er alcohol op je kaart staat, bepaalt in Zwolle welke vergunning je aanvraagt.

• Je schenkt alcohol. Dan vraag je een alcoholvergunning aan op grond van artikel 3 van de Alcoholwet. Een aparte exploitatievergunning is dan niet nodig: de APV zondert zaken met een alcoholvergunning uit van die plicht (artikel 2:28, lid 5).
• Je schenkt geen alcohol. Denk aan een lunchroom, koffiebar, broodjeszaak of afhaalzaak. Dan heb je een exploitatievergunning nodig op grond van artikel 2:28 van de APV Zwolle 2024. De APV noemt een cafetaria en snackbar uitdrukkelijk als openbare inrichting.

Beide vergunningen staan op naam. Volgens de APV is een vergunning persoonsgebonden (artikel 1:4). De alcoholvergunning wordt verleend aan de exploitant van de zaak, met de leidinggevenden erop vermeld. De vergunning van de verkoper gaat dus niet automatisch op jouw naam over. Reken erop dat je zelf een aanvraag moet doen. Wel staat in de Zwolse legesverordening een tarief voor het overschrijven van een exploitatievergunning. Of dat in jouw geval kan, vraag je vooraf na bij de gemeente.

Ook de rechtsvorm van je onderneming telt mee. Koop je de zaak met een nieuwe bv, of gaat de vergunning van een eenmanszaak naar een vof, dan is de aanvrager een andere partij dan de huidige vergunninghouder. Ga er dan van uit dat er een nieuwe aanvraag nodig is.

Waar de burgemeester op toetst

In artikel 2:28, lid 2 van de APV staat wanneer de burgemeester een exploitatievergunning weigert. Dat gebeurt als:

• de zaak in strijd is met het omgevingsplan;
• je geen verklaring omtrent het gedrag (VOG) van de leidinggevende meestuurt, of die VOG bij het indienen ouder is dan drie maanden;
• de exploitant of leidinggevende jonger is dan 18 jaar;
• de exploitant of leidinggevende in enig opzicht van slecht levensgedrag is;
• niet wordt voldaan aan de eisen uit het Alcoholbesluit;
• de aanvraag ook een terras omvat en dat terras niet aan de terrasregels voldoet.

Schenk je alcohol, dan gelden de eisen van de Alcoholwet. Leidinggevenden zijn minimaal 21 jaar, staan niet onder curatele, zijn van goed levensgedrag en staan ingeschreven in het Register sociale hygiëne. De zaak moet minimaal één horecaruimte van 35 m² hebben (artikel 10 Alcoholwet). Andere eisen aan het pand, zoals brandveiligheid en ventilatie, komen uit de bouwregels onder de Omgevingswet.

Begin bij het omgevingsplan, want daar strandt een overname het eerst. Bij de vergunning kijkt de gemeente naar jou, in het omgevingsplan staat welke horeca er in het pand mag. Wil je van een lunchroom een café maken, of van een restaurant een zaak die vooral 's avonds draait, controleer het adres dan vooraf in Regels op de kaart, onderdeel van het Omgevingsloket. In Zwolle kun je bij de gemeente ook perceelsinformatie over het omgevingsplan opvragen. Dat kost in 2026 € 44,95 per perceel.

Bibob: standaard bij je vergunningaanvraag

Zwolle heeft een eigen Bibob-beleid uit 2021. Daarin staat dat de gemeente bij een alcoholvergunning voor commerciële horeca en bij een exploitatievergunning voor droge horeca altijd een Bibob-toets doet. Elke koper krijgt er dus mee te maken, ook als er niets aan de hand is.

De toets begint met een Bibob-vragenformulier, dat je ingevuld en ondertekend terugstuurt met de gevraagde bewijsstukken. De gemeente kijkt naar de structuur van je onderneming, naar je financiering en naar de mensen met wie je zakelijk samenwerkt. Ons advies: komt een deel van het geld van familie of een investeerder, zorg dan dat je een getekende leningsovereenkomst en de bijbehorende bankafschriften kunt laten zien.

Twee regels uit het beleid zijn belangrijk voor je planning:

• Lever je gevraagde gegevens niet, niet op tijd of niet volledig aan, dan stelt de gemeente de aanvraag buiten behandeling.
• Vraagt de gemeente advies aan het Landelijk Bureau Bibob, dan staat de beslistermijn stil zolang het Bureau bezig is. Volgens het beleid duurt die opschorting maximaal acht weken, met één keer verlenging van vier weken. Vraagt het Bureau om extra gegevens, dan staat de termijn ook stil tot die binnen zijn.

Een overname met een overzichtelijke financiering en een volledig dossier loopt dus sneller dan een overname waarover vragen blijven bestaan.

Open blijven tijdens de aanvraag?

Op een APV-vergunning neemt de burgemeester binnen acht weken een besluit. Hij kan dat besluit hooguit acht weken uitstellen (artikel 1:2). Blijft een besluit binnen die tijd uit, dan heb je nog steeds geen exploitatievergunning, want een vergunning van rechtswege is hier uitgesloten (artikel 2:28, lid 7).

Mag de zaak open blijven terwijl jouw aanvraag loopt? Een uitspraak van de Raad van State uit 2021 laat zien hoe Zwolle daar destijds mee omging. In het toenmalige Integraal Horecabeleid stond dat een overgenomen zaak tijdens de behandeling van de aanvraag doorgaans open kon blijven. Voorwaarden waren een volledige aanvraag en geen eerdere problemen op het adres. De Raad van State oordeelde dat de gemeente dat gedogen mocht stoppen toen er twijfel ontstond en een Bibob-advies werd gevraagd. De zaak in die uitspraak moest dicht tot de vergunning er was.

Of die werkwijze vandaag nog zo geldt, staat niet in de APV. Vraag het de gemeente daarom voordat je tekent, en neem het niet als zekerheid op in je begroting. Twee dingen helpen wel:

• Stuur je aanvraag in op het moment dat de koop en het huurcontract bijna rond zijn.
• Zorg dat je zonder kosten van de koop af kunt als je geen vergunning krijgt. Leg dat in de koopovereenkomst vast als ontbindende voorwaarde, op dezelfde manier als voor je financiering en de huur.

Een overzicht van alle stukken die je nodig hebt, staat in onze checklist voor een horeca-overname.

Je aanvraag staat in het Gemeenteblad

Zwolle publiceert aanvragen voor een alcohol-, exploitatie- of terrasvergunning in het Gemeenteblad. Daarna kan iedereen binnen twee weken een zienswijze geven, per brief of telefonisch. Omwonenden en andere ondernemers zien dus dat er een nieuwe exploitant komt.

Na het besluit volgt een tweede bekendmaking. Belanghebbenden kunnen dan binnen zes weken na de verzenddatum bezwaar maken. Ook als je de vergunning al hebt, staat die pas echt vast als die termijn zonder bezwaar is verstreken. Speelt er in de straat al langer een conflict over geluid of het terras, vraag de verkoper daar dan naar. Een buurt die klaagt, klaagt ook bij een nieuwe eigenaar.

In het Gemeenteblad zie je ook terug welke vergunningen er eerder op een adres zijn aangevraagd en verleend. Zoek op het adres van de zaak die je wilt kopen. Zo zie je of er een exploitatievergunning, een alcoholvergunning of een terrasvergunning op staat en wanneer die is afgegeven.

Sluitingstijden per type zaak

In artikel 2:29 van de APV staan vaste sluitingstijden, die per soort zaak verschillen:

• Zaken zonder alcoholvergunning , zoals een lunchroom of koffiebar: dicht van 02.00 tot 08.00 uur.
• Zaken met een alcoholvergunning , behalve paracommerciële zaken: dicht van 05.00 tot 08.00 uur.
• Snackbars en cafetaria's : dicht van 06.00 tot 08.00 uur. Tussen 05.00 en 08.00 uur schenken ze geen alcohol.
• Terrassen : dicht van 01.00 tot 09.00 uur. In juli en augustus geldt op zaterdag en zondag 01.30 tot 09.00 uur.

Voor nachtzaken komt er een regel bij: is je zaak na 03.00 uur open voor bezoekers, dan moet er bij de in- of uitgang iemand staan die voldoet aan de Wet particuliere beveiligingsorganisaties en recherchebureaus (artikel 2:29, lid 5). Dat is een vaste kostenpost in de nacht. Vraag de verkoper of hij die beveiliging inhuurt en wat het kost.

Voor een afwijkende sluitingstijd kun je ontheffing aanvragen. De gemeente rekent daar in 2026 € 123 voor. Andersom kan de burgemeester voor één zaak tijdelijk andere sluitingstijden vaststellen of sluiting bevelen, in het belang van de openbare orde, veiligheid of gezondheid (artikel 2:30). Vraag daarom na of de zaak die je wilt kopen daar ooit mee te maken had. Draait de zaak een flink deel van de omzet na middernacht, dan kost zo'n maatregel je meteen geld en zakt de waarde van de zaak.

Kijk je naar een cafetaria? In ons stuk over een snackbar overnemen lees je hoe je de omzet en de keuken van zo'n zaak controleert.

Het terras: tenaamstelling, pleinindeling en terrastijden

In de binnenstad zit een groot deel van de capaciteit buiten. Een lunchroom aan het Meerminneplein die nu te koop staat, heeft 30 plaatsen binnen en 70 op het terras. Het terras is dus vaak het belangrijkste dat je koopt, en in Zwolle gelden daar eigen regels voor.

Welke vergunning. Bij een zaak met een exploitatievergunning zit het terras in die vergunning (artikel 2:28). Bij een zaak met een alcoholvergunning heb je in de regel een aparte terrasvergunning nodig (artikel 2:28a). In de legesverordening van 2026 staan twee tarieven: € 330 voor een nieuwe terrasvergunning en € 48 voor het wijzigen van de tenaamstelling. Vraag de gemeente welke route bij jouw overname hoort.

De pleinindeling. Op de pleinen in de binnenstad maakt de gemeente samen met de ondernemers een indeling, vastgelegd op een terrassenkaart. Volgens de Beleidsregel terrassen 2024 kijken de ondernemers opnieuw naar die indeling als er een horecaondernemer bijkomt of weggaat. Komen ze er samen niet uit, dan verdeelt de gemeente de ruimte op basis van de grootte van het pleinterras en de gevelbreedte van het pand. Op een enkele uitzondering na komt er op de pleinen in de binnenstad geen terrasruimte bij. Vraag de verkoper hoeveel vierkante meter hij nu heeft en of dat klopt met de terrassenkaart. Vraag de gemeente ook of jouw overname aanleiding is om de indeling opnieuw te bekijken.

Inrichting. Het terras moet zichtbaar zijn vanuit het pand en ligt in principe in het verlengde van de eigen gevel. Voor hulpdiensten blijft minimaal 3,5 meter vrij. Voor voetgangers is dat 1,5 meter op een stoep en 2,5 meter op pleinen en in ruime straten. De gemeente vraagt meubilair dat minimaal drie jaar meegaat, en reclame op parasols moet ondergeschikt zijn. Wil je een nieuw terras inrichten, reken dan ook die aanschaf mee.

Aanpassen door de gemeente. Bij herinrichting van de openbare ruimte of de komst van nieuwe horeca kan de gemeente de plek van een terras aanpassen. Volgens de beleidsregel moet de gemeente zich dan inspannen om een plek met evenveel vierkante meter te vinden. Vraag of er herinrichtingsplannen zijn voor de straat of het plein.

Regels in de zaak zelf

Een paar Zwolse regels raken de dagelijkse bedrijfsvoering en daarmee je omzetplan:

• Geen happy hours. Het is verboden om alcohol voor een periode van 24 uur of korter te verkopen voor minder dan 60 procent van de normale prijs (artikel 2:34f). Een verdienmodel dat draait op stuntprijzen voor drank past hier niet.
• Kansspelautomaten. In een zogeheten hoogdrempelige zaak, zoals een café, mogen twee kansspelautomaten staan. In een laagdrempelige zaak mag dat niet (artikel 2:40). Voor de automaten is een aanwezigheidsvergunning nodig: in 2026 € 56,50 voor de eerste en € 34 voor elke volgende automaat, per vergunning van twaalf maanden.
• Glas op het terras. De burgemeester kan evenementen en gebieden aanwijzen waar tijdens dat evenement geen glas op terrassen mag (artikel 2:35). Zit je zaak in de binnenstad, vraag de verkoper dan hoe hij dat tijdens drukke evenementen oplost.

Ook het handhavingsbeleid is openbaar. In het Horecasanctiebeleid van Zwolle staat per overtreding welke stap volgt, zoals een waarschuwing, een tijdelijke schorsing van de alcoholvergunning of intrekking. Vraag de verkoper of de zaak waarschuwingen of sancties heeft gehad.

Wat het Zwolse aanbod je vertelt

Op 4 november 2026 stonden op een groot aanbodplatform onder meer deze advertenties voor Zwolle, met sterk uiteenlopende bedragen:

• een ijssalon aan de Melkmarkt, onderdeel van een franchiseformule: € 15.000 voor de exploitatie, bij een huur van € 2.934 per maand en met personeel dat overgaat;
• een sushi-afhaallocatie in het centrum: € 25.000 voor de exploitatie, huur € 1.250 per maand;
• een steakhouse in het centrum met 100 plaatsen binnen en 25 buiten: € 75.000, huur € 2.750 per maand, zonder overname van personeel;
• een zaak aan de Grote Markt: € 125.000 voor de exploitatie, en € 5.500 per maand als je het hele pand huurt.

Dit zijn vraagprijzen. Of een zaak dat bedrag waard is, lees je af aan de jaarcijfers. Drie dingen uit deze advertenties vragen extra aandacht:

• Het huurcontract. Horeca valt onder de huurregels voor bedrijfsruimte (artikel 7:290 BW). Neemt de verhuurder je niet als nieuwe huurder aan, dan kan de rechter bij een bedrijfsoverdracht toestemming geven voor indeplaatsstelling, als de verkoper daar een zwaarwichtig belang bij heeft en jij voldoende waarborgen biedt (artikel 7:307 BW). Lees het contract dus vóór je een bod uitbrengt en let op de looptijd, de indexering en de bestemmingsclausule.
• Personeel. Bij een overgang van onderneming gaan de arbeidsovereenkomsten mee met alle rechten en plichten (artikel 7:663 BW). Dat geldt in principe ook als een advertentie "zonder overname van personeel" zegt. Vraag een lijst met contracten, salarissen en opgebouwd verlof.
• Brouwerij, franchise en bruikleen. Een franchisecontract of afnameverplichting gaat niet vanzelf over. Een tapinstallatie in bruikleen is niet van de verkoper. Hoe je een brouwerijcontract doorleest, staat in ons stuk over een café overnemen.

Leges in Zwolle in 2026

Dit zijn de bedragen uit de Legesverordening Zwolle 2026 die bij een horeca-overname het vaakst voorkomen:

• Alcoholvergunning: € 1.091
• Exploitatievergunning: € 1.091
• Overschrijving exploitatievergunning: € 123
• Wijziging leidinggevende: € 263
• Wijziging lokaliteit: € 385
• Terrasvergunning (artikel 2:28a): € 330
• Wijziging tenaamstelling terrasvergunning: € 48
• Ontheffing sluitingstijd: € 123
• Perceelsinformatie omgevingsplan: € 44,95

Trek je een aanvraag voor een alcohol-, exploitatie- of terrasvergunning binnen twee weken in, dan betaal je 25 procent van de leges, met een minimum van € 67. Vergeleken met de koopsom stellen de leges weinig voor. Het echte geld gaat zitten in elke week dat je niet open mag terwijl je wel huur betaalt.

Wat wij voor je controleren

Een makelaar die een zaak adverteert, behartigt meestal de belangen van de verkoper. Horeca Adviesbureau staat bij aankoopbegeleiding aan jouw kant. Bij een zaak in Zwolle lopen we in elk geval na:

• welke vergunning de verkoper heeft, welke jij moet aanvragen en wat het Gemeenteblad over het adres laat zien;
• of je concept past in het omgevingsplan en bij de sluitingstijd van dat type zaak;
• hoeveel terras er vergund is en hoe het er op de terrassenkaart bij staat;
• het huurcontract, het personeel en de afspraken met brouwerij, franchisegever of bruikleengever die op de zaak drukken;
• de omzet buiten het terrasseizoen en zonder evenementen;
• een Bibob-dossier waarin de herkomst van elke euro te volgen is.

Lees hier hoe onze begeleiding bij het kopen van een horecazaak verloopt.

Veelgestelde vragen

Moet ik in Zwolle ook een exploitatievergunning hebben als ik alcohol schenk?

Nee. Schenk je alcohol, dan volstaat een alcoholvergunning. De APV Zwolle zondert zaken met een alcoholvergunning uit van de exploitatievergunning. Voor het terras vraag je dan in de regel een aparte terrasvergunning aan (artikel 2:28a).

Kan ik de vergunning van de verkoper overnemen?

Ga er niet van uit. Vergunningen zijn in Zwolle persoonsgebonden en een alcoholvergunning staat op naam van de exploitant. De legesverordening kent wel tarieven voor het overschrijven van een exploitatievergunning en het wijzigen van de tenaamstelling van een terrasvergunning. Vraag de gemeente vooraf wat in jouw geval mogelijk is.

Hoe lang duurt een vergunningaanvraag in Zwolle?

Voor de exploitatie- en terrasvergunning is de beslistermijn acht weken, met hooguit acht weken verlenging (artikel 1:2 APV). Voor de alcoholvergunning geldt een redelijke termijn van in principe acht weken (Algemene wet bestuursrecht). Vraagt de gemeente advies aan het Landelijk Bureau Bibob, dan staat de termijn stil, volgens het Zwolse beleid maximaal acht weken plus eenmalig vier weken, en langer als het Bureau op gegevens wacht.

Hoe laat moet een café in Zwolle dicht?

Een zaak met een alcoholvergunning is gesloten van 05.00 tot 08.00 uur. Ben je na 03.00 uur open, dan moet er een beveiliger bij de deur staan. Het terras is dicht van 01.00 tot 09.00 uur, in juli en augustus op zaterdag en zondag van 01.30 tot 09.00 uur.

Houd ik het terras als ik een zaak op een plein koop?

De terrasruimte op de pleinen staat per pand op een terrassenkaart. Komt er een horecaondernemer bij of vertrekt er een, dan bekijken de ondernemers volgens de beleidsregel de indeling opnieuw. Vraag de gemeente vooraf of dat bij jouw overname speelt.

Kunnen buren bezwaar maken tegen mijn vergunning?

Ja. Na de publicatie in het Gemeenteblad kan iedereen binnen twee weken een zienswijze geven. Na het besluit kunnen belanghebbenden binnen zes weken bezwaar maken.

Persoonlijk advies

Overweeg je een horecazaak in Zwolle of de regio? Onze adviseurs nemen alles met je door wat je koopt: de cijfers, het pand, het terras en de vergunningen, nog vóór je handtekening eronder staat. Neem contact op voor een vrijblijvend gesprek.

Bronnen

• Exploitatievergunning, uitzondering bij alcoholvergunning, weigeringsgronden, geen vergunning van rechtswege, terrasvergunning, sluitingstijden, beveiliging na 03.00 uur, happy hours, glas op terrassen en kansspelautomaten. Bron: Algemene Plaatselijke Verordening Zwolle 2024 (versie geldend vanaf 1 januari 2026), artikelen 1:2, 1:4, 2:27, 2:28, 2:28a, 2:29, 2:30, 2:34f, 2:35 en 2:40.
• Bibob-toets standaard bij alcoholvergunning commerciële horeca en exploitatievergunning droge horeca, vragenformulier, buiten behandeling stellen, opschorting adviestermijn. Bron: Bibob-beleid gemeente Zwolle 2021 en Wet Bibob, artikelen 15 en 31.
• Gedogen van een overgenomen zaak tijdens de aanvraag en beëindiging bij een Bibob-advies. Bron: Raad van State, 2 juni 2021, ECLI:NL:RVS:2021:1176.
• Pleinindeling, terrassenkaart, totale terrasruimte binnenstad, doorgangsmaten, meubilair en aanpassing door de gemeente. Bron: Beleidsregel terrassen gemeente Zwolle 2024 (Gemeenteblad 2024, 268184).
• Leges 2026. Bron: Legesverordening Zwolle 2026, tarieventabel onderdelen 1.23.2, 1.30.1, 1.40.1, 3.1, 3.2 en 3.3.
• Zienswijzetermijn van twee weken en bezwaartermijn van zes weken. Bron: bekendmakingen van horecavergunningen van de gemeente Zwolle in het Gemeenteblad (2024 tot en met 2026).
• Sancties per overtreding. Bron: Horecasanctiebeleid gemeente Zwolle (geldend vanaf 4 mei 2023).
• Vergunningplicht en eisen aan leidinggevenden bij alcohol. Bron: Alcoholwet, artikelen 3, 8 en 10.
• Beslistermijn alcoholvergunning. Bron: Algemene wet bestuursrecht, artikelen 4:13 en 4:14.
• Huur bedrijfsruimte, indeplaatsstelling en overgang van personeel. Bron: Burgerlijk Wetboek, artikelen 7:290, 7:307 en 7:663.
• Vraagprijzen, huur en zitplaatsen. Bron: aanbod horeca Zwolle op horecasite.nl (geraadpleegd 4 november 2026).