Horeca te koop in Friesland: welke regels gelden in jouw gemeente

Een café in Leeuwarden, een lunchroom in Sneek en een zaak aan de haven op Terschelling liggen allemaal in Friesland, maar de regels zijn per gemeente anders. Friesland telt achttien gemeenten en elke gemeente heeft een eigen Algemene Plaatselijke Verordening (APV). Daarin staat of je naast een alcoholvergunning nog een exploitatievergunning nodig hebt, hoe laat je dicht moet en of je voor je terras een aparte vergunning nodig hebt.

Zoek je horeca te koop in Friesland, begin dan bij de vraag in welke gemeente de zaak ligt. Hieronder staat wat Leeuwarden en Súdwest-Fryslân voorschrijven en waar je op de eilanden en aan het water extra op let. Daarna volgen de belastingen en contracten die bij een Friese overname het vaakst tegenvallen.

Inhoudsopgave

1. Achttien gemeenten, achttien APV's
2. Leeuwarden: welke vergunning heb je nodig?
3. Sneek, Bolsward en de rest van Súdwest-Fryslân
4. Op de Waddeneilanden
5. Een zaak aan het water
6. De alcoholvergunning gaat niet mee
7. Het Bibob-onderzoek
8. Pand kopen of huren
9. Overnachten bij de zaak
10. Het personeel gaat mee over
11. Wat wij voor je controleren
12. Veelgestelde vragen

Achttien gemeenten, achttien APV's

De Alcoholwet geldt in heel Nederland. Bijna alles daarnaast regelt de gemeente zelf: de exploitatievergunning, de sluitingstijden, de terrassen en wat er op het water voor je zaak mag. Twee Friese zaken met dezelfde vraagprijs kunnen daardoor aan heel verschillende regels gebonden zijn.

Je vindt de APV van elke Friese gemeente op lokaleregelgeving.overheid.nl. Zoek op de naam van de gemeente en kijk in de afdeling "Toezicht op openbare inrichtingen" of "Toezicht op horecabedrijven". Daar staan de vergunningplicht, de sluitingstijden en de regels voor het terras.

Kijk ook in het Gemeenteblad, met het adres van de zaak als zoekterm. Veel gemeenten publiceren daar aanvragen en verleende horecavergunningen. Je ziet dan welke vergunning bij het adres hoort, sinds wanneer, en of daar onlangs iets aan is gewijzigd.

Leeuwarden: welke vergunning heb je nodig?

Welke vergunning je in Leeuwarden nodig hebt, hangt af van je drankkaart: met of zonder alcohol. Artikel 2:28 van de APV Leeuwarden verbiedt een horecabedrijf te exploiteren zonder exploitatievergunning, tenzij de zaak een vergunning heeft op grond van artikel 3 van de Alcoholwet.

• Met alcohol is de alcoholvergunning je hoofdvergunning. Een exploitatievergunning is dan in principe niet nodig. De uitzondering: de burgemeester kan voor bepaalde soorten horeca een vrijstelling met voorwaarden vaststellen (artikel 2:28c). Exploiteer je in strijd met zo'n vrijstelling, dan heb je toch een exploitatievergunning nodig. Vraag de gemeente of er voor jouw type zaak zo'n besluit geldt.
• Zonder alcohol , bijvoorbeeld bij een lunchroom, koffiebar of afhaalzaak, heb je in principe een exploitatievergunning nodig, tenzij je zaak onder een vrijstelling van de burgemeester valt.

Voor die exploitatievergunning gelden in Leeuwarden een paar harde eisen. De burgemeester weigert de vergunning als de zaak in strijd is met het bestemmingsplan. Hij weigert ook als er bij de aanvraag geen verklaring omtrent het gedrag (VOG) zit, of als die verklaring meer dan drie maanden vóór de aanvraag is afgegeven. Daarnaast kan hij weigeren als de zaak de woon- en leefsituatie in de buurt of de openbare orde op ontoelaatbare wijze schaadt. De aanvraag moet uiterlijk acht weken vóór de start binnen zijn (artikel 2:28d). Breid je de zaak flink uit of verander je de opzet ingrijpend, dan heb je een nieuwe vergunning nodig.

Bij een overname telt vooral wanneer een vergunning vervalt (artikel 2:28e). Dat gebeurt onder meer als er een jaar lang geen gebruik van is gemaakt, en zodra de vergunninghouder meldt dat hij met de zaak is gestopt. Is een zaak al lang dicht, of heeft de verkoper zijn stoppen al doorgegeven, vraag dan na of de vergunning voor dat adres nog geldig is. Voor een terras heb je in Leeuwarden daarnaast een terrasvergunning nodig (artikel 2:34b). Alleen een terras op eigen grond bij een zaak zonder alcohol is daarvan vrijgesteld.

De sluitingstijden hangen af van het gebied waarin de zaak ligt. De APV kent drie gebieden, aangegeven op kaarten bij de verordening:

• gebied 1: open van 08.00 tot 05.00 uur, en tussen 03.00 en 05.00 uur geen nieuwe bezoekers in zaken die alcohol schenken;
• gebied 2: open van 08.00 tot 03.00 uur, en tussen 02.00 en 03.00 uur geen nieuwe bezoekers in zaken die alcohol schenken;
• gebied 3: open van 08.00 tot 01.00 uur, en na middernacht geen nieuwe bezoekers in zaken die alcohol schenken.

Daghoreca en afhaalzaken in gebied 1 en 2 mogen open van 07.00 tot 22.00 uur. Wil je van een lunchroom 's avonds een bar maken, dan krijg je dus met andere openingstijden en een andere vergunning te maken.

Sneek, Bolsward en de rest van Súdwest-Fryslân

Onder de gemeente Súdwest-Fryslân vallen onder meer Sneek, Bolsward, Makkum, Workum en Hindeloopen. De APV 2021 van deze gemeente lijkt op hoofdlijnen op die van Leeuwarden. Een exploitatievergunning is verplicht, tenzij de zaak een alcoholvergunning heeft (artikel 2:28). Veroorzaakt een zaak met alcoholvergunning overlast, dan kan de burgemeester alsnog een exploitatievergunning eisen.

Op andere punten verschillen de regels wel. De APV deelt de gemeente in twee gebieden in. Gebied 1 bestaat uit de horecaconcentratiegebieden van Sneek en Bolsward. Gebied 2 is de rest van de gemeente. Het gebied bepaalt onder meer hoe laat een restaurant open mag en of je een terrasvergunning nodig hebt:

• Sluitingstijden. Een horecazaak is in principe gesloten tussen 01.00 en 06.00 uur, in de hele gemeente. Nachthoreca mag tot 04.00 uur open, maar een nachtzaak met alcohol laat na 02.00 uur geen nieuwe bezoekers meer toe. Alleen restaurants in gebied 1 mogen tot 02.00 uur open (artikel 2:29).
• Terras. Alleen in gebied 1 vraagt de APV een aparte terrasvergunning (artikel 2:28a). Een terras moet om 01.00 uur dicht, of om 02.00 uur bij een zaak met een latere sluitingstijd. Ligt een terras in gebied 2 op grond van de gemeente, vraag dan na welke toestemming of vergoeding daarvoor geldt.
• Leeftijd van de leidinggevende. Ook bij een zaak zonder alcohol moeten leidinggevenden minimaal 21 jaar zijn voor een exploitatievergunning. De burgemeester kan daar ontheffing van geven, maar niet onder de 18 jaar (artikel 2:28b).

Een zaak in een dorp als Koudum of Witmarsum valt dus in gebied 2, met andere regels dan een café in de horecakern van Sneek. Waar die kern precies begint, staat op de kaarten bij het horecabeleid van de gemeente. In 2025 en 2026 publiceerde Súdwest-Fryslân onder meer aanvragen voor exploitatievergunningen en verleende vergunningen voor zaken in Sneek, Bolsward, Makkum, Koudum, Hindeloopen en Witmarsum. In het Gemeenteblad verschijnt eerst de "ingekomen aanvraag" en later het besluit. Wie belanghebbende is, heeft na dat besluit zes weken om bezwaar te maken.

Op de Waddeneilanden

Vlieland, Terschelling, Ameland en Schiermonnikoog zijn elk een eigen gemeente met een eigen APV. Ga er niet van uit dat de regels van Leeuwarden of Sneek daar ook gelden. Op Terschelling verleende de gemeente op 1 juni 2026 aan een pizzabar in West-Terschelling een exploitatievergunning en een "alcoholontheffing", zo staat het in het Gemeenteblad. Of je op het eiland naast een alcoholvergunning nog een exploitatievergunning nodig hebt, lees je in de APV van de eilandgemeente zelf.

Bij een zaak op een eiland vraag je de verkoper om de omzet per maand over minimaal drie jaar, en niet alleen om het jaartotaal. Dan zie je hoe de omzet over het jaar verdeeld is en hoeveel je in de rustigste maanden moet overbruggen. Vraag ook hoe hij personeel vindt en waar dat woont. Hoort er personeelshuisvesting bij de koop, of huurt de verkoper die apart, leg dat dan vast in de koopovereenkomst.

Een zaak aan het water

Ligt de zaak aan een gracht, meer of jachthaven, kijk dan apart naar alles wat zich op het water bevindt. Een vlonder, een drijvend terras of een steiger valt niet vanzelf onder de koop van het pand, en de regels verschillen per gemeente:

• Leeuwarden. Voor een voorwerp op, in of boven openbaar water heb je een vergunning van het college nodig (artikel 5:25).
• Súdwest-Fryslân. Hier geldt geen vergunningplicht, maar wel een verbod op voorwerpen die gevaar opleveren voor het gebruik van het water. Voor een steiger, meerpaal of ander blijvend voorwerp geldt een meldplicht, uiterlijk twee weken van tevoren (artikel 5:24).

Ga bij zo'n zaak drie dingen na:

• Met welke toestemming ligt het terras op het water? Vraag of er een vergunning, een melding of een afspraak met de eigenaar van het water is. Een vergunning of ontheffing onder de APV is persoonlijk, tenzij de verordening iets anders bepaalt (artikel 1:5 van beide APV's). Reken erop dat je zelf een nieuwe aanvraag doet.
• Van wie is de grond of de kade? Ligt het terras op grond van de gemeente of van een havenbeheerder, dan betaal je daar mogelijk huur, precario of een andere vergoeding voor. Vraag welke afspraak er is en of die overgaat.
• Hoort er een ligplaats bij? Een aanlegplek voor gasten of een rondvaartboot is iets anders dan een terras. Vraag apart na welke afspraken daarvoor gelden.

Rekent de verkoper het terras op het water mee in de omzet en de goodwill, dan weegt dit zwaar. Zonder toestemming valt dat deel van de omzet weg. Hoe goodwill wordt berekend en waarop die is gebaseerd, lees je in ons stuk over wat een horecazaak waard is.

De alcoholvergunning gaat niet mee

Een alcoholvergunning is gekoppeld aan de vergunninghouder. De leidinggevenden staan op het aanhangsel. Er bestaat geen regeling om een vergunning over te dragen, dus bij een overname vraag je zelf een nieuwe aan. Dat geldt ook bij een koop via een nieuwe bv, of als de zaak overgaat naar een andere rechtsvorm, zoals van eenmanszaak naar bv. Vraag bij twijfel de gemeente.

Elke leidinggevende is 21 jaar of ouder, staat niet onder curatele en is niet van slecht levensgedrag. Ook beschikt hij over de Verklaring Sociale Hygiëne en staat hij in het Register sociale hygiëne (artikel 8 Alcoholwet). Verder moet er in het pand ten minste één horecaruimte van 35 m² zijn (artikel 10). Bij een rijksmonument kan de burgemeester daarvan afwijken.

Wil je later een leidinggevende toevoegen, dan doe je een melding bij de burgemeester. Die melding geldt als aanvraag tot wijziging van het aanhangsel (artikel 30a Alcoholwet). Heb je in Leeuwarden ook een exploitatievergunning, dan geldt daarnaast artikel 2:28f van de APV. Stem de aanvraag af op de overdrachtsdatum, zodat de vergunning er is op de dag dat je de sleutel krijgt. Neem in de koopovereenkomst een ontbindende voorwaarde op voor het geval je de vergunning niet krijgt.

Het Bibob-onderzoek

Bij een horecavergunning doet de gemeente vaak een integriteitsonderzoek op grond van de Wet Bibob. In de informatie voor nieuwe horecaondernemers schrijft Leeuwarden dat de gemeente zowel het bedrijf als de betrokken personen onderzoekt. Je vult een vragenformulier in en levert stukken aan over de opbouw van je onderneming en de herkomst van je geld.

Komt een deel van de koopsom uit een lening van familie of vrienden, of uit een verkoperslening, leg dan een getekende leningsovereenkomst klaar met bankafschriften die de herkomst van het geld laten zien. Hoe beter je financiering is onderbouwd, hoe minder vertraging je oploopt.

Ook het levensgedrag van de aanvrager telt. In Súdwest-Fryslân weigert de burgemeester een exploitatievergunning als de exploitant of leidinggevende "in enig opzicht van slecht levensgedrag" is (artikel 2:28). Leeuwarden heeft sinds 2023 eigen beleidsregels voor die beoordeling. Heb je een strafblad of een eerdere sanctie bij een horecazaak, bespreek dat dan vóór de aanvraag met een adviseur.

Pand kopen of huren

Koop je alleen de exploitatie, of ook het pand? En hoort er een woning bij, zoals bij een dorpscafé of hotel geregeld voorkomt? Die vragen bepalen welke belasting je betaalt.

Koop je het pand, dan betaal je overdrachtsbelasting. Voor een bedrijfspand is dat in 2026 10,4 procent. Ga je als koper zelf voor langere tijd in de woning wonen, dan geldt voor het woongedeelte 2 procent. Woon je er niet zelf, bijvoorbeeld omdat je er personeel laat wonen of de woning verhuurt, dan is het 8 procent. Ook bij een aankoop via een bv geldt voor het woongedeelte 8 procent. De koopsom wordt naar waarde verdeeld over het woongedeelte en het bedrijfsdeel. Ga je er zelf wonen, dan teken je bij de notaris een verklaring voor het lage tarief. Laat dat vooraf doorrekenen, want het verschil loopt bij een duurder pand snel op.

Huur je het pand, dan geldt het huurrecht voor middenstandsbedrijfsruimte (artikel 7:290 BW). Weigert de verhuurder mee te werken aan de overdracht van het huurcontract, dan kan de verkoper bij een bedrijfsoverdracht de rechter vragen om jou als huurder in zijn plaats te stellen. De rechter kan dat toewijzen als de verkoper daar een zwaarwichtig belang bij heeft. Hij wijst het af als jij onvoldoende waarborgen biedt voor nakoming van het contract en een behoorlijke bedrijfsvoering (artikel 7:307 BW). Neem het huurcontract daarom door voordat je biedt. Kijk vooral naar de looptijd, de huurprijs en de bestemmingsbepaling.

Wat je verder moet nalopen voordat je tekent, vind je in onze checklist voor een horeca-overname.

Overnachten bij de zaak

Kunnen gasten bij de zaak ook overnachten, zoals bij een hotel-restaurant, een café met kamers of appartementen boven de zaak? Sinds 1 januari 2026 valt logies in hotels, pensions en vakantiebedrijven onder het btw-tarief van 21 procent, in plaats van 9 procent. Ook de verhuur van vakantiehuisjes en stacaravans valt onder 21 procent. Alleen het bieden van een kampeerplek voor een tent of caravan blijft 9 procent. Een ontbijt dat je apart in rekening brengt, valt nog steeds onder het tarief van 9 procent.

Vraag de verkoper of de cijfers over 2024 en 2025 met het oude tarief zijn opgesteld. Een prognose op basis van die jaren klopt dan niet meer. Bij dezelfde kamerprijs houd je per kamer minder over. Verhoog je de prijs, reken dan door wat dat met de bezetting doet.

Vormt logies een groot deel van de omzet, lees dan ook ons stuk over een hotel overnemen. Daar staat hoe je de waarde van een hotel bepaalt.

Het personeel gaat mee over

Is er sprake van een overgang van onderneming, dan neem je de werknemers van rechtswege over, inclusief alle rechten en plichten uit hun arbeidsovereenkomst (artikel 7:663 BW). Dan helpt het niet als er in de advertentie of het koopcontract "zonder personeel" staat: de arbeidsovereenkomsten gaan toch mee. De verkoper blijft nog een jaar naast jou hoofdelijk aansprakelijk voor verplichtingen uit die overeenkomsten die vóór de overname zijn ontstaan.

Vraag daarom per medewerker het contract, het salaris en het opgebouwde verlof op. Let bij een zaak met een duidelijk hoog- en laagseizoen op wie een vast contract heeft en wie elk jaar opnieuw wordt aangenomen. Een vaste kracht die je het hele jaar doorbetaalt, drukt in de wintermaanden zwaar op je kosten.

Wat wij voor je controleren

De verkoper laat zijn zaak graag van de beste kant zien. Bij aankoopbegeleiding werkt Horeca Adviesbureau voor jou als koper. Bij een Friese zaak gaan we onder meer na:

• in welke gemeente en welk gebied de zaak ligt, en welke vergunningen en sluitingstijden daar gelden;
• welke vergunningen nu voor het adres gelden, of die nog geldig zijn en welke je opnieuw moet aanvragen;
• of een terras, steiger of vlonder op het water is toegestaan en wat dat kost;
• de omzet per maand, zodat je ziet wat de rustige maanden je kosten;
• de overdrachtsbelasting bij een pand met woning, en de btw op logies;
• de huurovereenkomst, de arbeidsovereenkomsten en eventuele afnameverplichtingen bij brouwerij of leveranciers.

Veelgestelde vragen

Is in Friesland naast een alcoholvergunning ook een exploitatievergunning nodig?

Dat verschilt per gemeente. In Leeuwarden en Súdwest-Fryslân is een exploitatievergunning in principe niet nodig als de zaak een alcoholvergunning heeft, op een paar uitzonderingen na. Op Terschelling kreeg een pizzabar in 2026 beide. Kijk dus altijd in de APV van de gemeente waar de zaak ligt.

Gaan de vergunningen van de verkoper over op mij?

Meestal niet. De alcoholvergunning hoort bij de vergunninghouder, en APV-vergunningen zijn persoonlijk, tenzij de verordening iets anders bepaalt. Houd er rekening mee dat je alles opnieuw aanvraagt.

Wat zijn de sluitingstijden voor een café in Sneek?

In Súdwest-Fryslân zijn horecazaken in principe gesloten tussen 01.00 en 06.00 uur. Nachthoreca mag tot 04.00 uur open, maar laat na 02.00 uur geen nieuwe bezoekers toe als er alcohol wordt geschonken. De burgemeester kan voor een zaak andere tijden vaststellen.

Heb ik een aparte terrasvergunning nodig?

In Leeuwarden wel, behalve voor een terras op eigen grond bij een zaak zonder alcohol. In Súdwest-Fryslân vraagt de APV alleen in de horecakernen van Sneek en Bolsward een terrasvergunning. Ligt het terras op gemeentegrond of op het water, vraag dan na welke toestemming en vergoeding daarvoor gelden.

Hoeveel tijd moet ik rekenen voor de vergunningen?

In Leeuwarden moet de aanvraag voor een exploitatievergunning uiterlijk acht weken vóór de start binnen zijn. Voor vergunningen onder de APV heeft de gemeente in Leeuwarden en Súdwest-Fryslân acht weken om te beslissen, met één keer maximaal acht weken verlenging. Een Bibob-onderzoek kan de doorlooptijd verlengen.

Hoeveel overdrachtsbelasting betaal ik voor een café met bovenwoning?

Voor het bedrijfsdeel 10,4 procent. Voor het woongedeelte 2 procent als je er als koper zelf gaat wonen, en 8 procent als je dat niet doet of als je via een bv koopt. Dit zijn de tarieven voor 2026. De koopsom wordt naar waarde over beide delen verdeeld.

Persoonlijk advies

Kijk je naar een horecazaak in Friesland? Derk Jan Lange is onze adviseur in de regio. Hij begeleidt aankoop en verkoop, beoordeelt de cijfers en het pand, en zoekt uit welke regels er voor jouw zaak gelden. Maak kennis met onze adviseur in Friesland.

Bronnen

• Exploitatievergunning en uitzondering bij alcoholvergunning, categorale vrijstelling, weigeringsgronden en VOG, aanvraagtermijn, vervallen vergunning, wijziging leidinggevende, terrasvergunning, sluitingstijden per gebied, persoonlijk karakter vergunning en vergunningplicht voor voorwerpen op openbaar water. Bron: Algemene Plaatselijke Verordening Leeuwarden (geldend vanaf 6 december 2024), artikelen 1:2, 1:5, 2:28, 2:28c, 2:28d, 2:28e, 2:28f, 2:29, 2:34b en 5:25.
• Exploitatievergunning, gebiedsindeling Sneek en Bolsward, terrasvergunning gebied 1, leeftijd leidinggevende, weigering bij slecht levensgedrag, sluitingstijden, persoonlijk karakter vergunning en meldplicht voor voorwerpen op openbaar water. Bron: Algemene Plaatselijke Verordening 2021 gemeente Súdwest-Fryslân (geldend vanaf 8 juli 2026), artikelen 1:2, 1:5, 2:27, 2:28, 2:28a, 2:28b, 2:29 en 5:24.
• Aanvragen en verleende exploitatievergunningen in Súdwest-Fryslân. Bron: Gemeenteblad Súdwest-Fryslân, onder meer 2025 nr. 75065, 2025 nr. 284077, 2026 nr. 37879, 2026 nr. 96012, 2026 nr. 173662 en 2026 nr. 202020.
• Exploitatievergunning en alcoholontheffing voor een pizzabar in West-Terschelling. Bron: Gemeenteblad Terschelling 2026, nr. 278989.
• Integriteitsonderzoek bij een horecavergunning. Bron: gemeente Leeuwarden, informatiefolder Horecabedrijf starten (2024).
• Beoordeling levensgedrag. Bron: Beleidsregels beoordeling levensgedrag Leeuwarden, Gemeenteblad 2023, nr. 187143.
• Achttien Friese gemeenten. Bron: Berenschot, rapport Bestuurlijk regionaal ecosysteem Fryslân.
• Vergunningplicht, vergunninghouder en aanhangsel, eisen aan leidinggevenden, minimale horecaruimte en melding nieuwe leidinggevende. Bron: Alcoholwet, artikelen 3, 8, 10, 29 en 30a.
• Overdrachtsbelasting 2026: 10,4 procent niet-woning, 2 procent woning die de koper zelf bewoont, 8 procent overige woningen, verdeling naar waarde bij woning met bedrijfsruimte. Bron: Belastingdienst, tarief overdrachtsbelasting.
• Btw op logies 21 procent vanaf 1 januari 2026, kampeerplek 9 procent, los ontbijt 9 procent. Bron: Belastingdienst, btw-tarief logies en kampeergelegenheid bieden.
• Huur middenstandsbedrijfsruimte, indeplaatsstelling, overgang van onderneming en aansprakelijkheid verkoper. Bron: Burgerlijk Wetboek, artikelen 7:290, 7:307 en 7:663.