Hotel overnemen: van waardebepaling tot sleuteloverdracht

Een hotel kopen is twee bedrijven kopen tegelijk. Je neemt een exploitatie over met personeel, boekingen en vergunningen, en in veel gevallen ook een pand. Dat maakt het rekenwerk anders dan bij een café of een restaurant, waar de zaak meestal draait om omzet per stoel en een huurcontract.



Nederland telde in mei 2026 volgens het CBS 3.950 hotels met samen 153.653 kamers. Gemiddeld komt dat neer op zo'n negenendertig kamers per hotel, en 1.196 van die accommodaties draaien zonder sterclassificatie. Het is dus vooral een markt van kleinere bedrijven, en daar wordt met regelmaat gehandeld. Hieronder lees je hoe je zo'n hotel doorrekent, welke afspraken je vastlegt en waar overnames in de praktijk op stuklopen.



Wat neem je precies over

De eerste vraag is niet wat het hotel kost, maar wat er in de koop zit. In de praktijk zie je drie varianten.

  • Alleen de exploitatie, waarbij je het pand huurt van een derde. Je koopt goodwill, inventaris en de lopende bedrijfsvoering, en je stapt in een bestaand huurcontract.
  • Exploitatie plus pand. Je koopt de onderneming en het vastgoed, meestal via twee aparte trajecten en met de notaris erbij voor het onroerend goed.
  • Alleen het pand, waarbij je verhuurt aan een exploitant. Dat is een beleggingsvraag en geen ondernemersvraag.

Het verschil is groot voor je financiering. Vastgoed financiert een bank tegen andere voorwaarden en over een langere looptijd dan goodwill en inventaris. Wie beide koopt, komt vrijwel altijd uit op een gesplitste financiering. Huur je het pand, dan is het huurcontract een van de belangrijkste stukken in het hele dossier: de resterende looptijd, de indexering en de vraag of de verhuurder akkoord gaat met een nieuwe huurder bepalen mede wat de exploitatie waard is.

Wat een hotel waard is: bezetting, kamerprijs en RevPAR

Een hotel wordt afgerekend op drie getallen, en ze hangen samen.

De bezettingsgraad is het aandeel van je beschikbare kamers dat daadwerkelijk verkocht wordt. De gemiddelde kamerprijs, in de branche ADR genoemd, is de kameromzet gedeeld door het aantal verkochte kamers. Vermenigvuldig die twee en je hebt RevPAR: de opbrengst per beschikbare kamer per nacht. Je kunt RevPAR ook direct berekenen door de kameromzet te delen door alle beschikbare kamernachten.


RevPAR is het getal waar het om draait, omdat het de twee stuurknoppen van een hotel in één cijfer vangt. Een hotel dat vol ligt tegen een lage prijs en een hotel dat halfvol ligt tegen een hoge prijs kunnen dezelfde RevPAR halen, maar ze hebben een totaal ander kostenplaatje. Vol tegen lage prijs betekent meer schoonmaak, meer ontbijt, meer slijtage.


Vraag daarom altijd om de cijfers per maand over minimaal drie jaar, niet om een jaartotaal. Een hotel aan de kust met een uitstekende zomer en een dood eerste kwartaal is een ander bedrijf dan een stadshotel dat het van doordeweekse zakelijke gasten moet hebben. Kijk ook naar de opbouw van de omzet: kamers, ontbijt, restaurant, zaalverhuur en parkeren hebben elk hun eigen marge.

Van omzet naar rendement

Omzet zegt weinig zolang je niet weet wat eronder zit. Loop bij een hotelovername in elk geval deze posten na.

  • Personeelskosten, inclusief de inzet van de huidige eigenaar. Draait het hotel op zestig uur per week van de verkoper, dan koop je een baan en geen bedrijf. Reken die uren om naar een marktconform salaris en kijk wat er overblijft.
  • Distributiekosten. Commissie aan boekingsplatforms drukt fors op de kameromzet. Vraag welk deel van de boekingen via het eigen kanaal binnenkomt en welk deel via derden.
  • Huur of hypotheeklasten, energie en schoonmaak.
  • Onderhoud en vervanging. Kamers, badkamers, matrassen en bedlinnen slijten. Vraag wanneer er voor het laatst grondig is gerenoveerd en reken de eerstvolgende investeringsronde in je bod mee.

Wat na al die posten overblijft, is het bedrag waaruit je rente, aflossing en je eigen inkomen moet betalen. Pas als die som klopt, is de vraagprijs een discussie waard. Hoe je de goodwill in dat plaatje onderbouwt, lees je in ons stuk over de goodwill van je horecazaak berekenen.



Activa of aandelen: het verschil bepaalt je risico

Er zijn twee manieren om een hotel over te nemen, en de keuze heeft gevolgen die veel verder reiken dan de akte.

Bij een activa-transactie koop je losse onderdelen: de inventaris, de goodwill, de handelsnaam, de contracten die je wilt hebben. De vennootschap van de verkoper blijft achter met zijn schulden en zijn verleden. Voor een koper is dat de veiligere route, want je neemt geen onbekende claims mee. De keerzijde is dat vrijwel elk contract apart overgezet moet worden, en dat de tegenpartij daarbij mag weigeren.


Bij een aandelentransactie koop je de vennootschap zelf. Alles gaat in één keer mee, inclusief lopende contracten en vergunningen die op naam van die vennootschap staan. Maar ook inclusief alles wat je niet ziet: naheffingen, geschillen, garantieverplichtingen. Daarom is een boekenonderzoek bij een aandelentransactie geen luxe maar een noodzaak, en leg je in het koopcontract garanties en vrijwaringen vast voor wat er uit het verleden alsnog boven water komt.


Welke route verstandig is, hangt af van de vraag hoe schoon de vennootschap is, wat er aan overdraagbare contracten en vergunningen aan hangt en hoe de fiscale kant uitpakt voor koper en verkoper. Laat dat doorrekenen voordat je een intentieverklaring tekent, niet erna.

Personeel gaat van rechtswege mee

Dit is het punt waarop kopers het vaakst verkeerd zitten. Bij een overgang van onderneming, en daar valt een activa-transactie in de regel onder, gaan de rechten en verplichtingen uit de arbeidsovereenkomsten van rechtswege over op de koper. Dat staat in artikel 7:663 van het Burgerlijk Wetboek. Je hoeft er niets voor te doen en je kunt er niet omheen contracteren.

Dat betekent concreet: het personeel komt bij jou in dienst met hun huidige salaris, hun opgebouwde dienstjaren, hun vakantiedagen en hun overige arbeidsvoorwaarden. Ontslaan omdat er een overname plaatsvindt, mag niet. Datzelfde artikel bepaalt dat de vorige werkgever nog een jaar na de overgang naast jou hoofdelijk aansprakelijk blijft voor verplichtingen die vóór dat moment zijn ontstaan. Achterstallig loon of niet uitbetaalde vakantiedagen van vóór de overdracht kun je dus ook bij hem neerleggen, mits je er op tijd bij bent.


Bij een aandelentransactie speelt deze regeling niet, simpelweg omdat de werkgever dezelfde vennootschap blijft. Het personeel gaat dan ook mee, maar via een andere route.


Voor een hotel is dit zelden een detail. Een receptie die zeven dagen per week bemand is, housekeeping en een keuken tellen snel op. Vraag daarom vóór de ondertekening om een compleet personeelsoverzicht met contractvormen, uren, salarissen, dienstjaren, opgebouwde verlofsaldi en eventuele lopende verzuimdossiers.




Vergunningen die je opnieuw moet regelen

Een hotel draait op vergunningen die aan de ondernemer en aan het pand hangen, en die verhuizen niet vanzelf mee met een handtekening.


Schenk je alcohol, dan heb je een alcoholwetvergunning nodig. Zodra de ondernemer of de leidinggevenden wijzigen, moet er een nieuwe aanvraag naar de gemeente. Leidinggevenden moeten minimaal 21 jaar zijn, een Verklaring Omtrent het Gedrag kunnen overleggen, het diploma Sociale Hygiëne hebben en mogen niet in enig opzicht van slecht levensgedrag zijn. De gemeente kan daarbij een Bibob-onderzoek doen naar de herkomst van je financiering en naar de mensen achter de onderneming. Zo'n onderzoek kost tijd, en die tijd zit zelden in de planning van een koper.


Daarnaast vraagt de gemeente in veel plaatsen een exploitatievergunning voor het horecabedrijf zelf. Of die er is, en onder welke voorwaarden, verschilt per gemeente en staat in de plaatselijke verordening.


Voor het gebouw geldt bovendien een gebruiksmelding brandveilig gebruik. Die dien je op grond van het Besluit bouwwerken leefomgeving minstens vier weken vóór ingebruikname bij de gemeente in. Bij logies met nachtverblijf kijkt de brandweer scherp mee: vluchtroutes, detectie, compartimentering. Controleer of de bestaande melding nog klopt met de feitelijke situatie en of hij op naam van de nieuwe exploitant moet.


De praktische conclusie is simpel. Begin het vergunningentraject zodra de intentieverklaring er ligt, en neem in het koopcontract op dat de overdracht pas doorgaat als de vergunningen rond zijn. Anders koop je een hotel dat je niet mag exploiteren.


Financiering: wat de bank wil zien

Een hotelovername financier je zelden uit één potje. Vastgoed, inventaris en goodwill hebben elk hun eigen looptijd en hun eigen zekerheden, en dat vertaalt zich in een gestapelde constructie: een hypothecaire lening op het pand, een zakelijke lening voor inventaris en goodwill, eigen inbreng, en soms een deel dat de verkoper laat staan als achtergestelde lening.

Wat een financier in elk geval wil zien: drie jaar cijfers met een maandelijkse uitsplitsing, een onderbouwde prognose die aansluit op die historie, een taxatie van het pand, jouw eigen inbreng en jouw ervaring in de branche. Dat laatste weegt in de hotellerie zwaarder dan veel starters denken. Een prognose die uitgaat van tien procent meer bezetting zonder dat je uitlegt waar die vandaan komt, haalt geen kredietcommissie.

Hoe je dat dossier opbouwt, staat uitgebreider in ons artikel over de financiering van een horeca-overname voorbereiden. Wij denken mee over de opbouw en de aanvraag via onze horecafinanciering.


Het overnameproces in stappen

  1. Oriëntatie. Bepaal wat voor hotel bij je past qua omvang, locatie en type gast, en wat je kunt en wilt financieren.
  2. Selectie en eerste gesprek. Vraag de kerncijfers op en toets of de vraagprijs in de buurt komt van wat de exploitatie kan dragen.
  3. Intentieverklaring. Leg de hoofdlijnen vast: prijs, structuur, exclusiviteit, een termijn en de voorbehouden voor financiering en vergunningen.
  4. Boekenonderzoek. Cijfers, contracten, huurovereenkomst, personeelsdossier, vergunningen, onderhoudsstaat en de online accounts.
  5. Koopovereenkomst. Garanties, vrijwaringen, verrekening van boekingen en voorraad, en een concurrentiebeding voor de verkoper.
  6. Financiering en vergunningen rond maken.
  7. Overdracht. Sleutels, meterstanden, kassa, voorraad, accounts en de aanmelding bij de Kamer van Koophandel.

Reken op een doorlooptijd van enkele maanden. Het vergunningentraject en het boekenonderzoek zijn meestal bepalend voor het tempo, niet de onderhandeling over de prijs. Zie ook onze checklist voordat je tekent en de uitleg over het proces bij een restaurantovername.

Veelgestelde vragen

Kan ik de alcoholvergunning van de vorige eigenaar overnemen?

Nee, niet zomaar. Zodra de ondernemer of de leidinggevenden wijzigen, is een nieuwe aanvraag bij de gemeente nodig. Koop je de aandelen van de vennootschap die de vergunning op naam heeft, dan ligt dat anders, maar ook dan moeten de leidinggevenden aangepast worden. Vraag het altijd na bij de gemeente waar het hotel staat, want de uitvoering verschilt.

Moet ik het personeel overnemen?

Bij een overgang van onderneming heb je die keuze niet. De arbeidsovereenkomsten gaan van rechtswege over met alle bestaande voorwaarden en dienstjaren. Wil je de bezetting anders inrichten, dan doe je dat na de overname langs de normale arbeidsrechtelijke weg, met de gebruikelijke regels en kosten.

Wat is een reële prijs voor een hotel?

Daar bestaat geen vuistregel voor die stand houdt. De prijs volgt uit wat de exploitatie structureel opbrengt na een marktconforme beloning voor de ondernemer, plus de waarde van het vastgoed als dat meegaat, minus de investeringen die op korte termijn nodig zijn. Twee hotels met dezelfde omzet kunnen ver uit elkaar liggen in waarde.

Hoeveel eigen geld heb ik nodig?

Dat hangt af van de verhouding tussen vastgoed en goodwill en van je ervaring in de branche. Goodwill financiert een bank terughoudender dan stenen, dus hoe groter het goodwill-deel, hoe meer eigen inbreng er gevraagd wordt. Een deel van de koopsom laten staan als achtergestelde lening bij de verkoper is in deze markt een gangbare oplossing.

Bronnen

Onderwerp Bron
Nederland telde in mei 2026 3.950 hotels met 153.653 kamers en 340.124 slaapplaatsen, waarvan 1.196 zonder sterclassificatie. CBS, Hotels: capaciteit, accommodaties, kamers, bedden, sterklasse (voorlopige cijfers).
Rechten en verplichtingen uit arbeidsovereenkomsten gaan bij overgang van onderneming van rechtswege over, en de vorige werkgever blijft nog een jaar hoofdelijk aansprakelijk. artikel 7:663 Burgerlijk Wetboek (geldend recht).
Eisen aan leidinggevenden: minimaal 21 jaar, VOG, diploma Sociale Hygiëne, niet van slecht levensgedrag; nieuwe aanvraag bij wijziging van ondernemer of leidinggevenden. Alcoholwet en toelichting horecarecht (geldend recht).
De gebruiksmelding brandveilig gebruik moet minstens vier weken voor ingebruikname bij de gemeente worden ingediend. Besluit bouwwerken leefomgeving, artikel 6.6 en 6.8, via het Informatiepunt Leefomgeving (geldend recht).
Bij een eigenaarswissel meldt de vertrekkende eigenaar dit via het Extranet en levert de nieuwe eigenaar financiële gegevens, facturatiegegevens en btw-nummer aan. Booking.com for Partners, helppagina eigenaarswissel (actueel).

Conclusie

Een hotelovername raakt aan waardebepaling, financiering, arbeidsrecht en vergunningen tegelijk. Wij begeleiden dat traject van oriëntatie tot sleuteloverdracht, met adviseurs die de regio en de markt kennen. Bekijk wat onze horecamakelaar voor je kan betekenen, wat er valt onder horeca makelaardij, en welk aanbod er op dit moment staat bij onze panden. Wil je eerst sparren over een concreet object? Neem contact op voor een vrijblijvend gesprek met een van onze adviseurs.