Horecazaak overnemen in Rotterdam: vergunningen, huurcontract en kosten



Je hebt een zaak op het oog in Rotterdam. Het pand voelt goed, de omzet ziet er redelijk uit en de verkoper wil door. Dan blijkt dat de vergunning niet meeverhuist, dat de verhuurder moet meewerken aan het huurcontract en dat de gemeente een gebiedsplan heeft waar jouw plannen in moeten passen. Precies daar lopen overnames in Rotterdam vast.



Rotterdam heeft strengere en duurdere vergunningsregels dan de meeste gemeenten. Dat is geen reden om af te haken, maar wel om te weten wat er op je afkomt voordat je tekent. Hieronder staat wat je overneemt, wat de gemeente van je vraagt, wat het kost en in welke volgorde je het aanpakt.


Wat je precies overneemt

Bij verreweg de meeste horeca-overnames in Rotterdam koop je het pand niet. Je koopt de exploitatie: de inventaris, de goodwill en het recht om verder te gaan op die plek. Het pand blijft van de verhuurder.


De inventaris is tastbaar. Koeling, afzuiging, bar, meubilair, apparatuur. Loop die lijst fysiek langs en vraag naar de ouderdom en het onderhoud van de afzuiging en de koeling, want dat zijn de twee posten die na een overname het vaakst onverwacht geld kosten.


De goodwill is het lastige deel. Dat is wat je betaalt voor de omzet, de naam en de ligging. Verkopers rekenen die vaak uit op een veelvoud van het resultaat, en hoe hoger dat veelvoud, hoe meer je feitelijk betaalt voor een toekomst die je nog moet waarmaken. Vraag om de jaarcijfers van drie jaar, niet van één, en vraag naar de kassa-export in plaats van alleen naar een samenvatting.


Let bij Rotterdam extra op een derde categorie: verplichtingen die meekomen zonder dat ze op de koopakte staan. Een lopend brouwerijcontract met een afnameverplichting, een leasecontract op de tapinstallatie, een onderhoudsabonnement op de afzuiging. Vraag de verkoper om een volledig overzicht van lopende contracten en zet in de koopovereenkomst dat hij aansprakelijk blijft voor wat hij niet heeft gemeld.

Het huurcontract: indeplaatsstelling

Dit is het punt waarop de meeste overnames sneuvelen. Het huurcontract staat op naam van de verkoper. Jij kunt daar niet zomaar in stappen, want de verhuurder moet daarmee instemmen.


Werkt de verhuurder mee, dan wordt het geregeld met een driepartijenovereenkomst tussen verkoper, koper en verhuurder. Het contract loopt door met dezelfde voorwaarden, dezelfde looptijd en dezelfde huurprijs. Dat is de snelle route en die is in de meeste gevallen ook gewoon haalbaar.


Werkt de verhuurder niet mee, dan bestaat er voor horeca- en winkelruimte een wettelijke uitweg: de indeplaatsstelling. De zittende huurder kan de rechter vragen om jou als opvolgend huurder aan te wijzen. De rechter kijkt dan of de huurder een zwaarwichtig belang heeft bij de overdracht van zijn bedrijf en of jij voldoende waarborgen biedt voor een goede nakoming van de huur en een behoorlijke bedrijfsvoering.


Twee dingen om te onthouden. Het verzoek moet in principe worden gedaan vóór de overname is afgerond, niet erna. En een procedure kost tijd, dus reken er niet op dat je binnen een paar weken open bent. Zet daarom altijd een ontbindende voorwaarde in de koopovereenkomst voor het geval de indeplaatsstelling niet rondkomt.


Vraag ook naar de resterende looptijd. Een contract dat over veertien maanden afloopt is iets heel anders dan een contract met nog acht jaar te gaan, zeker als je fors betaalt voor goodwill die aan die plek vastzit.

De exploitatievergunning in Rotterdam

Hier zit het grootste verschil met andere gemeenten. In Rotterdam is de exploitatievergunning gekoppeld aan het pand én aan de persoon. Bij een overname verhuist de vergunning van de verkoper dus niet mee. Je moet er zelf een aanvragen.


Je hebt een nieuwe exploitatievergunning nodig als je een bestaande zaak overneemt, als je de ondernemingsvorm of de leidinggevenden wijzigt, als je de zaak uitbreidt, of als de bestaande vergunning is verlopen. Jij en je leidinggevenden moeten minimaal achttien jaar zijn, en er moet altijd een leidinggevende aanwezig zijn als de zaak open is voor publiek.


De vergunning geldt vijf jaar. Verlengen doe je minstens twee maanden voordat de bestaande vergunning afloopt.

De kosten voor 2026: voor een nieuwe zaak of een overname betaal je 1.361 euro in de categorieën 1 en 2, en 2.091,60 euro in categorie 3 en hoger. Voor een wijziging of verlenging is dat 833,60 euro respectievelijk 1.566,80 euro. Voor het toevoegen van activiteiten of extra leidinggevenden komen er nog bedragen bij.


De gemeente beslist binnen acht weken en kan die termijn met nog eens acht weken verlengen. Reken dus in het slechtste geval op vier maanden. Dat is precies de reden waarom de volgende paragraaf bestaat.

Open blijven tijdens de procedure

Vier maanden dicht zitten terwijl de huur doorloopt is voor de meeste overnames dodelijk. Rotterdam heeft daar een instrument voor: de voorlopige exploitatievergunning. Die is er specifiek voor ondernemers die een bestaand horecabedrijf overnemen en die snel operationeel willen zijn terwijl de gewone procedure loopt.


De gemeente beslist daarover binnen vijf werkdagen. De aanvraag kost 337 euro, en dat bedrag betaal je vooraf, ook als je wordt afgewezen. Je betaalt eenmalig voor het geheel: de voorlopige vergunning, de gewone exploitatievergunning en zo nodig de drankvergunning.


Er zitten wel voorwaarden aan. De voorlopige vergunning geldt alleen voor dezelfde of een lichtere horecacategorie dan die van de vorige exploitant. Ga je van een eetcafé naar een zaak met een nachtvergunning, dan val je erbuiten. Coffeeshops, speelautomatenhallen en seksbedrijven komen er niet voor in aanmerking. En bij lopende overlastklachten of bestuurlijke procedures op het adres wordt hij niet verleend.


Dat laatste maakt de voorlopige vergunning meteen een praktische toets op het pand. Kijk in de koopovereenkomst dat je eruit kunt als die aanvraag wordt afgewezen, want een afwijzing zegt vaak meer over de geschiedenis van het adres dan over jou.

De voorlopige vergunning vervalt zodra je de gewone exploitatievergunning hebt.

De alcoholwetvergunning en sociale hygiëne

Schenk je alcohol, dan heb je daarnaast een alcoholwetvergunning nodig. Ook die gaat bij een overname niet over op jou.


De eisen aan leidinggevenden liggen hier hoger dan bij de exploitatievergunning. Iedereen die als leidinggevende op de vergunning staat moet minimaal 21 jaar zijn, ingeschreven staan in het Register Sociale Hygiëne, geen strafblad hebben en aanwezig zijn tijdens de openingstijden. Dat laatste is geen formaliteit: er wordt op gecontroleerd.


Voor 2026 kost een nieuwe vergunning of een overname 711,30 euro. Een wijziging of een terrasuitbreiding kost 301,40 euro. De eerste leidinggevende bijschrijven kost 70,10 euro, elke volgende 34,80 euro. Ontheffingen liggen tussen 43,70 en 48,90 euro.


Je krijgt binnen acht weken bericht. Als er extra advies nodig is kan dat oplopen tot zestien weken. Aan de alcoholwetvergunning zelf zit geen einddatum, maar hij blijft alleen geldig zolang de situatie ongewijzigd is. Verander je de oppervlakte, de indeling of de ondernemingsvorm, dan moet je dat direct melden.


Praktisch gevolg voor je planning: zorg dat je Verklaring Sociale Hygiëne en die van je leidinggevenden geregeld zijn vóór je de overname rondmaakt. Een leidinggevende die nog moet beginnen aan het examen is een vertraging van weken die je niet kunt inhalen.


Het horecagebiedsplan bepaalt wat er mag

Rotterdam werkt met horecagebiedsplannen. Per gebied is vastgelegd welke ontwikkeling de gemeente daar wil zien. Je exploitatie moet daarop aansluiten, en de gemeente toetst daarop bij je vergunningaanvraag.


Dat is precies de reden waarom twee panden die er op een aanbodsite identiek uitzien totaal verschillend uitpakken. In het ene gebied is uitbreiding van de openingstijden bespreekbaar, in het andere niet. Op de ene straat kan een terras erbij, op de andere is de lijn juist dat het aantal horecazaken niet groeit.


Kijk daarom vóór je een bod doet welk horecagebiedsplan op dat adres van toepassing is en wat daarin over jouw type zaak staat. Wil je na de overname iets veranderen, denk aan langer open, een terras erbij of een andere categorie, dan is dat het verschil tussen een plan dat kan en een plan dat je kunt vergeten.


Dit is het punt waar de aanbodsites je niet verder helpen. Die tonen het object, niet de ruimte die je erop krijgt.

Bibob: waar de gemeente op toetst

Rotterdam verwijst bij de exploitatievergunning naar de Wet Bibob. Die geeft de gemeente de mogelijkheid om een vergunning te weigeren of in te trekken bij vermoedens van strafbare feiten.


In de praktijk betekent dat dat de gemeente wil kunnen volgen waar jouw geld vandaan komt. Financier je de overname deels met een lening van familie of van een leverancier, zorg dan dat daar een normale schriftelijke overeenkomst van is met een rente, een looptijd en een aflossingsschema. Een bedrag dat contant of zonder papieren is binnengekomen is de meest voorkomende reden dat een aanvraag maanden langer duurt.


Verzamel dit aan de voorkant, niet als de gemeente erom vraagt. Dat scheelt weken.


Personeel gaat automatisch mee

Neem je de onderneming over en niet alleen de losse spullen, dan is er sprake van overgang van onderneming. Het personeel gaat dan van rechtswege mee, met behoud van de arbeidsvoorwaarden die zij bij de verkoper hadden. Je hoeft ze niet opnieuw aan te nemen en je kunt ze ook niet selectief overnemen.


Dat betekent dat je de personeelskosten niet kunt wegrekenen uit je begroting. Vraag daarom vóór de overname om een overzicht van alle contracten met dienstjaren, contractvorm, uren en vakantierechten. Een lang dienstverband met opgebouwde rechten is een reële verplichting, geen detail.


Wil je echt een schone start zonder personeel, dan is dat een fundamenteel andere transactie en daar moet je vooraf juridisch naar laten kijken. Ga er niet vanuit dat je dit na de overdracht nog even regelt.


Zo pak je het aan

  1. Vraag de cijfers van drie jaar op en de kassa-export, niet alleen een samenvatting.
  2. Lees het huurcontract: resterende looptijd, huurprijs, indexering en wat er over overdracht in staat.
  3. Bel de verhuurder voordat je een bod doet. Of hij meewerkt aan de indeplaatsstelling bepaalt je hele planning.
  4. Check het horecagebiedsplan voor dat adres, zeker als je iets wilt veranderen.
  5. Zorg dat jij en je leidinggevenden ingeschreven staan in het Register Sociale Hygiëne.
  6. Zet je financiering op papier, inclusief elke lening van derden, met het oog op Bibob.
  7. Teken met ontbindende voorwaarden voor de indeplaatsstelling en voor de vergunningen.
  8. Vraag de voorlopige exploitatievergunning aan zodra de overeenkomst rond is, zodat je niet maanden dicht zit.

Wie deze acht in deze volgorde doet, houdt de regie. Wie eerst tekent en daarna naar de gemeente belt, komt zichzelf tegen.

Ons kantoor begeleidt dit traject van waardebepaling tot sleuteloverdracht. Bekijk wat een horecamakelaar voor je doet, of neem direct contact op met onze adviseur voor de regio Rotterdam. Wil je eerst zien wat er beschikbaar is, kijk dan in ons actuele aanbod. Zoek je de stappen van het overnameproces in het algemeen, dan staat dat in ons artikel over hoe een restaurantovername verloopt.


Veelgestelde vragen

Hoe kan ik een bestaande horecazaak overnemen?

In grote lijnen: je beoordeelt de cijfers, je maakt afspraken met de verkoper over inventaris en goodwill, je regelt met de verhuurder dat het huurcontract op jouw naam komt, en je vraagt bij de gemeente je eigen vergunningen aan. In Rotterdam is die laatste stap zwaarder dan elders, omdat de exploitatievergunning aan pand én persoon is gekoppeld en dus altijd opnieuw moet.

Moet ik bij een overname in Rotterdam een nieuwe exploitatievergunning aanvragen?

Ja. De gemeente noemt een overname expliciet als situatie waarin je een nieuwe exploitatievergunning nodig hebt. Hetzelfde geldt als je de ondernemingsvorm of de leidinggevenden wijzigt of de zaak uitbreidt.

Kan ik open blijven terwijl de vergunning wordt behandeld?

Daarvoor bestaat de voorlopige exploitatievergunning. De gemeente beslist daar binnen vijf werkdagen over. Hij geldt alleen voor dezelfde of een lichtere horecacategorie en vervalt zodra je de gewone exploitatievergunning hebt.

Hoe bereken ik de overnameprijs van een horecazaak?

De prijs bestaat uit de waarde van de inventaris plus de goodwill. De inventaris waardeer je op wat die apparatuur nu waard is, niet op de aanschafprijs. De goodwill leid je af van het resultaat over meerdere jaren. Laat de cijfers altijd toetsen, want de gevoeligheid zit in welk resultaat je als vertrekpunt neemt en over hoeveel jaar je dat doorrekent.

Bronnen

Onderwerp Bron
Vergunningen voor horecaondernemers, geldigheidsduur exploitatievergunning van vijf jaar, terrasvlondervergunning van 15 mei tot 15 oktober. gemeente Rotterdam (geraadpleegd 12 september 2026)
Exploitatievergunning nodig bij overname, koppeling aan pand en persoon, leges 2026, beslistermijn van acht weken met verlenging, verwijzing naar de Wet Bibob. gemeente Rotterdam, pagina exploitatievergunning aanvragen (geraadpleegd 12 september 2026)
Voorlopige exploitatievergunning: 337 euro vooraf, beslissing binnen vijf werkdagen, alleen dezelfde of lichtere categorie, uitsluitingen. gemeente Rotterdam, pagina voorlopige exploitatievergunning aanvragen (geraadpleegd 12 september 2026)
Alcoholwetvergunning: eisen aan leidinggevenden, Register Sociale Hygiëne, leges 2026, termijn van acht tot zestien weken, geen einddatum. gemeente Rotterdam, pagina alcoholwetvergunning aanvragen (geraadpleegd 12 september 2026)
Indeplaatsstelling bij huur van bedrijfsruimte: zwaarwichtig belang en waarborgen voor een behoorlijke bedrijfsvoering. Burgerlijk Wetboek Boek 7, huurrecht bedrijfsruimte

Conclusie

Twijfel je over een pand in Rotterdam, of loop je vast op de verhuurder of de gemeente? Leg het ons voor. We kijken mee naar de cijfers, het huurcontract en het gebiedsplan, en zeggen eerlijk of het een goede zaak is of niet. Vul het intakeformulier in, dan nemen we contact met je op.