Horeca overname Leiden: vergunning, horecacategorie en terras

Misschien is het een eetcafé in het Pieterskwartier, een lunchroom aan de Haarlemmerstraat of een restaurant aan de gracht met een terrasboot ervoor. Je wilt een zaak in Leiden overnemen en de gesprekken met de verkoper lopen. Dan komt de vraag die bij elke overname terugkomt: wat moet je bij de gemeente regelen, en mag je in dat pand straks ook doen wat je van plan bent?


Leiden pakt dat anders aan dan veel andere steden. Een aparte exploitatievergunning bestaat hier niet meer. De gemeente kijkt bij een overname vooral naar drie dingen: je eigen vergunning of verlof, de horecacategorie die het omgevingsplan aan het pand geeft en de tijden waarop je gasten mag binnenlaten. Hieronder lees je hoe die drie samenhangen, wat de vergunningen kosten en waar kopers in de praktijk op vastlopen.

Alcoholvergunning of verlof: wat heb je in Leiden nodig?

In veel gemeenten vraag je bij een overname een exploitatievergunning aan op grond van de Algemene plaatselijke verordening (APV). In Leiden is het artikel over de exploitatievergunning uit de APV geschrapt. Welke vergunning je nodig hebt, hangt hier af van één vraag: schenk je alcohol of niet?


  • Je schenkt alcohol. Dan heb je een alcoholvergunning nodig op grond van de Alcoholwet. Zonder die vergunning mag je geen horecabedrijf uitoefenen (artikel 3 Alcoholwet).
  • Je schenkt geen alcohol. Dan heb je in Leiden een drank- en horecaverlof van de burgemeester nodig. Dat staat in artikel 4 van de Drank- en horecaverordening gemeente Leiden 2017. Het verlof is bedoeld voor zaken die alcoholvrije drank verkopen voor gebruik ter plaatse.


Geen van beide gaat bij de verkoop over op de koper. De gemeente schrijft dat je het verlof niet kunt overdragen aan een nieuwe eigenaar. Het verlof vervalt bij verkoop van de onderneming, bij een wijziging van de ondernemingsvorm en bij een verhuizing. De alcoholvergunning staat op naam van de vergunninghouder. Ook volgens Koninklijke Horeca Nederland kun je die vergunning niet overnemen van wie de zaak eerder had. Op het landelijke aanvraagformulier staat de overname van een bestaand bedrijf ook als aparte reden voor een aanvraag.


Bij beide aanvragen hoort een huur- of koopovereenkomst van de ruimte. Bij de alcoholvergunning vraagt Leiden ook om een plattegrond op schaal 1:100, met de indeling en de bestemming van de ruimtes. Je kunt de aanvraag dus pas compleet maken als de afspraken met de verhuurder of verkoper op papier staan. Dat is een reden om in de koopovereenkomst een ontbindende voorwaarde voor de vergunning op te nemen. De gemeente beslist binnen acht weken.


Wil je de kansspelautomaat van de verkoper laten staan? Ook de vergunning daarvoor gaat volgens de gemeente niet over op een nieuwe eigenaar. Die vraag je opnieuw aan.

Mag je open terwijl je aanvraag loopt?

Acht weken is lang als je huur betaalt en personeel hebt. Leiden heeft daar een regel voor in het horecasanctiebeleid. Het uitgangspunt is streng: draai je een zaak zonder vergunning, dan gaat die dicht tot de vergunning er is.


Het beleid maakt een uitzondering voor de overname van een bestaande horecazaak. De directe sluiting geldt niet als aan drie voorwaarden is voldaan:

  • de benodigde vergunningaanvragen zijn volledig ingediend;
  • het is niet te verwachten dat de exploitatie tot overlast leidt;
  • er zijn verder geen aanwijzingen dat iets de vergunning in de weg staat.


Voor het terras staat een vergelijkbare uitzondering in het beleid. Bij de overname van een bestaand terras is de voorwaarde dat de aanvraag voor de terrasvergunning volledig is ingediend.



Alles draait hier om een complete aanvraag. Een aanvraag waarbij de plattegrond, de huurovereenkomst of een verklaring van een leidinggevende ontbreekt, valt er niet onder. Twee kanttekeningen. Het sanctiebeleid dateert van 2018 en verwijst nog naar de oude Drank- en Horecawet. Daarnaast gaat het beleid alleen over handhaving. Het zegt wanneer de gemeente niet direct sluit. Een vergunning heb je daarmee nog niet. Stem de overdrachtsdatum daarom vooraf af met de gemeente en dien je aanvraag in voordat de sleutels overgaan.

Bibob: de gemeente kijkt naar je geld

De gemeente Leiden schrijft dat je bij een aanvraag voor een horecavergunning te maken kunt krijgen met een Bibob-onderzoek. Met de Wet Bibob kan een gemeente een vergunning weigeren of intrekken als er ernstig gevaar bestaat dat die wordt gebruikt om geld uit strafbare feiten te benutten of om strafbare feiten te plegen (artikel 3 Wet Bibob). In juni 2026 hebben Leiden en de andere gemeenten in het district Leiden-Bollenstreek afgesproken voortaan dezelfde Bibob-norm te gebruiken.


Koop je een bestaande zaak, dan wil de gemeente vooral weten hoe je de koop betaalt. Komt het geld van je spaarrekening, de bank, je familie of de verkoop van je huis? Voor elk bedrag moet je kunnen aantonen waar het vandaan komt. Heb je geld geleend van familie zonder dat er iets op papier staat, of is er contant betaald? Dan krijg je daar vragen over. Zet de bewijsstukken voor je financiering klaar voordat je de aanvraag indient. Mist er een stuk, dan is je aanvraag niet compleet, en juist bij een overname weegt dat zwaar.

Leidinggevenden en de eisen aan de ruimte

Voor een zaak met alcohol stelt de Alcoholwet eisen aan de leidinggevenden. Een leidinggevende moet minimaal 21 jaar oud zijn. Hij mag niet onder curatele staan en mag niet 'van slecht levensgedrag' zijn, zoals de wet dat noemt (artikel 8). Ook moet hij kennis hebben van sociale hygiëne en ingeschreven staan in het Register sociale hygiëne. Volgens de gemeente Leiden gelden deze eisen voor alle eigenaren en mede-eigenaren. Bemoeit een eigenaar zich niet met de bedrijfsvoering, dan hoeft hij volgens de wet niet aan de eis van sociale hygiëne te voldoen. De vergunninghouder moet dat dan schriftelijk bevestigen.


Is de zaak open, dan moet er altijd een leidinggevende zijn die op het aanhangsel bij de vergunning staat. Het mag ook iemand zijn voor wie je bijschrijving hebt aangevraagd, als de gemeente de ontvangst van die aanvraag heeft bevestigd (artikel 24). Ben je elke dag van de week open, dan red je het in de praktijk niet met één leidinggevende. Een nieuwe leidinggevende meld je in Leiden online.

Voor een alcoholvrije zaak met een verlof is de leeftijdsgrens 18 jaar en moet de onderneming ingeschreven staan bij de Kamer van Koophandel.


Ook de ruimte moet aan eisen voldoen. Een zaak met alcohol heeft ten minste één horecaruimte van 35 m² nodig (artikel 10 Alcoholwet). In een rijksmonument kan de burgemeester daarvan afwijken. In de Leidse binnenstad staan veel monumentale panden. Let ook op de oppervlakte in een advertentie: daarin zijn keuken, opslag en toiletten vaak meegerekend. Meet dus zelf na hoeveel ruimte er voor gasten is.


Leiden heeft daarnaast een beleidslijn uit 2012 voor bestaande zaken die niet aan de toenmalige eisen voor oppervlakte en hoogte voldeden. Die konden onder voorwaarden toch een vergunning krijgen, onder meer met een positief advies van de brandweer. De gemeente verwijst op haar pagina over de alcoholvergunning nog naar die beleidslijn. Die beleidslijn is geschreven onder de oude Drank- en Horecawet. Of die op jouw pand van toepassing is, vraag je vóór de koop na bij de gemeente. Heeft de verkoper zo'n afwijking in zijn vergunning, dan zegt dat nog niets over de uitkomst van jouw aanvraag.

De horecacategorie bepaalt wat je mag

De vergunning zegt of je mag schenken. Wat voor zaak je in het pand mag exploiteren, staat in het omgevingsplan. In de Horecavisie 2020-2026 deelt Leiden horeca in zeven categorieën in, met enkele subcategorieën. Een paar voorbeelden:

  • Categorie 1 en 1*: daghoreca, uitsluitend open tussen 06.00 en 22.00 uur. Denk aan een lunchroom of koffiezaak. In categorie 1* mag je bij de lunch ook wijn of zwak-alcoholhoudende drank schenken, zolang dat ondergeschikt blijft aan het lunchconcept.
  • Categorie 2: snackzaken, met of zonder afhaal, waar alleen alcoholvrije drank wordt geschonken. Ook pizza, poké bowl, sushi en wok vallen hieronder als de zaak buiten de winkeltijden open is of er geen plek is om ter plaatse te eten.
  • Categorie 3 en 3*: restaurants (3) en zaken als een eetcafé of grand café (3*).
  • Categorie 4: een café, bar of pub waar vooral drank wordt geschonken.
  • Categorie 5: zaken waar dansen en entertainment de hoofdzaak zijn.


Voor een koper is dit belangrijk, omdat je een zaak koopt met de categorie die bij dat pand hoort. Wil je van een lunchroom een restaurant maken, dan noemt de horecavisie dat een upgrade. Die is alleen in bepaalde gebieden toegestaan en daarvoor heb je een omgevingsvergunning nodig. Langs de Stationsweg is een upgrade binnen de categorieën 1, 1*, 3 en 3* bijvoorbeeld toegestaan in panden die al een horeca-aanduiding hebben. In het horecagebied Haarlemmerstraat, tussen de Turfmarkt en de Hooglandse Kerksteeg, is avondhoreca volgens de visie niet gewenst. Een stap terug, van restaurant naar lunchroom, is volgens de visie wel mogelijk binnen het bestemmingsplan. Een restaurant of grand café ombouwen tot snackzaak in categorie 2 vindt de visie in de meeste gebieden onwenselijk.


In advertenties staat soms dat een koper vrij is een eigen concept door te voeren. Dat gaat over wat de verkoper goedvindt. Wat de gemeente toestaat, staat in het omgevingsplan. Controleer dus vóór je bod welke categorie het pand heeft en of jouw plan daarin past. De horecavisie loopt tot en met 2026. In de visie staat dat de gemeente in 2026 een nieuwe visie aan de gemeenteraad voorlegt. Vraag bij de gemeente na welke regels op het moment van je aanvraag gelden.

Toelatingsuur in plaats van een vaste sluitingstijd

Voor zaken met een alcoholvergunning kent de Leidse APV een toelatingsuur. Volgens artikel 2:29 mag zo'n zaak na middernacht open blijven. Vanaf een vast tijdstip laat je geen nieuwe gasten meer binnen:


  • in de nachten van zondag op maandag tot en met woensdag op donderdag: na 01.00 uur;
  • in de nachten van donderdag op vrijdag tot en met zaterdag op zondag: na 02.00 uur.

Voorwaarde is dat de zaak past binnen het omgevingsplan. Een zaak die als daghoreca in categorie 1 valt, blijft dus gebonden aan de tijden van 06.00 tot 22.00 uur, ook met een alcoholvergunning. Een alcoholvrije zaak met een verlof mag alleen na middernacht open zijn als aan drie voorwaarden is voldaan. De zaak ligt in het gebied dat de APV aanwijst, grofweg binnen de singels en rond het station. Het omgevingsplan laat het toe. En er wordt na middernacht geen alcohol verkocht. Buiten dat gebied moet zo'n zaak van 24.00 tot 06.00 uur dicht. Op aanvraag kan de burgemeester een afwijkende sluitingstijd vaststellen voor zaken waar geen overlast te verwachten is.



Voor de koopsom maakt dit verschil. Komt een deel van de omzet van de verkoper uit de late uren? Controleer dan of dat past bij de categorie en of de zaak zich aan het toelatingsuur heeft gehouden. Overtreedt een zaak het toelatingsuur, dan krijgt die volgens het sanctiebeleid eerst een schriftelijke waarschuwing. Bij een tweede overtreding binnen zes maanden moet de zaak drie weken lang om 00.00 uur dicht, bij volgende overtredingen zes weken lang. Vraag de verkoper of hij zulke waarschuwingen van de gemeente heeft gekregen. Laat in de koopovereenkomst vastleggen dat er geen handhaving loopt.


Het terras of de terrasboot overnemen

Voor een terras of een terrasboot heb je in Leiden een aparte vergunning nodig. Die vergunning geldt zolang de alcoholvergunning of het verlof van de zaak geldig is en zolang de ligging en de afmeting van het terras niet veranderen. Neem het terras bij een overname daarom mee in je planning.


Voor het overnemen van een terras kent Leiden een eigen tarief. Neem je als nieuwe eigenaar de terrasvergunning van een bestaand horecabedrijf over en blijven afmetingen en plek gelijk, dan betaal je € 192,20. Wil je een groter terras of een andere plek, dan vraag je een nieuwe of gewijzigde vergunning aan voor € 419,35, plus € 46,50 per markeringspunt op straat. Past het terras niet in het omgevingsplan, dan heb je eerst een omgevingsvergunning nodig. Bij de aanvraag hoort een situatieschets op schaal 1:100. Er moet minimaal 1,5 meter loopruimte voor voetgangers op de stoep blijven.

Ook de tijden horen in je rekensom. Een terras mag volgens de APV open zijn tot 24.00 uur, in de nachten van vrijdag op zaterdag en zaterdag op zondag tot 01.30 uur. Meldt de gemeente op haar website dat het die dag 28 graden of warmer is geweest, dan mag het terras in de nachten van zondag tot en met donderdag tot 01.00 uur open en in de nachten van vrijdag en zaterdag tot 02.00 uur.


Vergelijk voordat je een prijs noemt hoeveel terras er echt buiten staat met wat er op de vergunning staat. Een deel van de omzet wordt op het terras gemaakt. Staan er meer tafels buiten dan vergund, of ligt er een boot zonder vergunning voor de deur? Dan reken je in de goodwill omzet mee die jij straks niet mag draaien.


Vraagprijzen en huur in Leiden

Bij één horecamakelaar stonden op 9 oktober 2026 vier Leidse zaken in het aanbod. De vraagprijzen voor de exploitatie lagen tussen € 95.000 en € 350.000. De huur liep van € 2.237 tot € 15.050 per maand, exclusief btw.


  • Een poké bowl-zaak aan het Stationsplein: vraagprijs € 95.000, huur € 2.237 per maand.
  • Een restaurant aan de Papengracht van 89 m², met plek voor ongeveer 60 gasten en een terras voor ongeveer 25: vraagprijs € 149.000, huur € 3.250 per maand.
  • Een sushirestaurant aan de Stationsweg van 859 m²: vraagprijs € 350.000, huur € 15.050 per maand.
  • Een restaurant aan de Kloksteeg bij de Pieterskerk: vraagprijs op aanvraag, huur € 5.400 per maand.


Let op: dit zijn de bedragen die verkopers vragen. Voor welk bedrag een zaak uiteindelijk van eigenaar wisselt, wordt niet bekendgemaakt. Uit de vraagprijs kun je ook niet afleiden hoeveel winst een zaak maakt. Reken de huur om naar een jaarbedrag en zet die naast de omzet. Voor de zaak aan de Papengracht is dat € 39.000 per jaar, voor die aan de Stationsweg ruim € 180.000. Of de vraagprijs reëel is, zie je pas als je de cijfers van de verkoper naast elkaar legt: jaarrekeningen, kassarapporten, btw-aangiftes en inkoopfacturen. Hoe je dat aanpakt, lees je in ons artikel over de waarde van een horecazaak en de goodwill.

Het huurcontract en je personeel

De huur van een restaurant of café met een publiek toegankelijk lokaal valt onder de regels voor bedrijfsruimte van artikel 7:290 van het Burgerlijk Wetboek. Is de pandeigenaar akkoord, dan kun je het lopende huurcontract overnemen of samen een nieuw contract tekenen. Werkt de verhuurder niet mee, dan kan de verkoper naar de rechter stappen en vragen om jou als nieuwe huurder in zijn plaats te stellen (artikel 7:307 BW). Daarvoor moet de verkoper een zwaarwichtig belang hebben bij de overdracht. Ook moet jij voldoende waarborgen bieden dat je het huurcontract volledig nakomt en de zaak behoorlijk exploiteert. Anders wijst de rechter het verzoek af.


Omdat je bij de vergunningaanvraag een huur- of koopovereenkomst moet meesturen, hangen huur en vergunning in Leiden direct met elkaar samen. Loopt de huurovereenkomst vertraging op, dan schuift je vergunningaanvraag mee. Neem daarom in de koopovereenkomst ontbindende voorwaarden op voor de huur, de financiering en de vergunning.


Neem je de onderneming over, dan gaat het personeel van rechtswege naar jou over, met dezelfde arbeidsvoorwaarden (artikel 7:663 BW). De verkoper blijft nog een jaar naast jou aansprakelijk voor verplichtingen uit de arbeidscontracten die vóór de overgang zijn ontstaan. Neem contracten, uren, salarissen en opgebouwd verlof daarom mee in je begroting voordat je een bod uitbrengt. In onze checklist voor een horeca-overname staan de stukken die je bij de verkoper opvraagt.

Hulp van een adviseur aan de koperskant

Een verkopend makelaar behartigt de belangen van de verkoper. Horeca Adviesbureau staat naast de koper, van begin tot eind. In Leiden letten we daarbij vooral op:



  • Nagaan welke horecacategorie het pand heeft en of jouw concept daarin past, voordat de koopsom vastligt.
  • Doorrekenen hoeveel omzet er overblijft zonder het terras, de terrasboot of de late uren.
  • Een waardebepaling op basis van de echte cijfers, zodat je geen te hoog bod doet.
  • Meeonderhandelen over de prijs en over de ontbindende voorwaarden voor huur, financiering en vergunning.
  • Zorgen dat je vergunningaanvraag compleet is op het moment dat de sleutels, de huur en de financiering rond zijn.


Horeca Adviesbureau is adviespartner van Koninklijke Horeca Nederland. Lees meer over aankoopbegeleiding door een horecamakelaar aan de koperskant.

Veelgestelde vragen

Heb ik in Leiden een exploitatievergunning nodig?

Nee. Het artikel over de exploitatievergunning is uit de Leidse APV verdwenen. Schenk je alcohol, dan vraag je een alcoholvergunning aan. Schenk je geen alcohol, dan heb je een drank- en horecaverlof nodig.

Kan ik de vergunning van de verkoper overnemen?

Nee. Het drank- en horecaverlof vervalt volgens de gemeente bij verkoop van de onderneming en is niet over te dragen. De alcoholvergunning staat op naam van de vergunninghouder, dus je vraagt een eigen vergunning aan. Alleen de terrasvergunning kun je als nieuwe eigenaar overnemen, als plek en afmeting gelijk blijven.

Hoe lang duurt een vergunningaanvraag in Leiden?

De gemeente beslist binnen acht weken over een alcoholvergunning, een drank- en horecaverlof en een terrasvergunning. Volgens het horecasanctiebeleid sluit de gemeente een overgenomen zaak niet direct als de aanvragen volledig zijn ingediend en er geen overlast of andere bezwaren te verwachten zijn.

Mag ik van een lunchroom een restaurant maken?

Dat hangt af van het gebied. De horecavisie noemt zo'n stap een upgrade. Die is alleen in bepaalde gebieden toegestaan en daarvoor heb je een omgevingsvergunning nodig. Controleer de categorie en het gebied voordat je tekent.

Hoe laat moet een café in Leiden dicht?

Een zaak met een alcoholvergunning heeft geen vaste sluitingstijd. Wel mag je in de nachten van zondag tot en met woensdag na 01.00 uur en in de nachten van donderdag tot en met zaterdag na 02.00 uur geen nieuwe gasten meer binnenlaten. Dat geldt alleen als de zaak binnen het omgevingsplan past. Het terras gaat om 24.00 uur dicht, in de nachten van vrijdag en zaterdag om 01.30 uur, en later op dagen van 28 graden of warmer.

Bronnen

Onderwerp Bron
Exploitatievergunning vervallen (artikel 2:28), toelatingsuur en sluitingstijden (artikel 2:29), sluitingstijden terrassen (artikel 2:28a), afwijkende sluitingstijd op aanvraag Algemene plaatselijke verordening gemeente Leiden 2020 (versie geldend vanaf 25 december 2025).
Drank- en horecaverlof voor alcoholvrije zaken, huur- of koopovereenkomst bij de aanvraag, beslissing binnen acht weken, minimumleeftijd 18 jaar, weigeringsgronden. Drank- en horecaverordening gemeente Leiden 2017, artikelen 4 tot en met 7.
Verlof niet overdraagbaar en vervalt bij verkoop, leges € 363,95. gemeente Leiden, drank- en horecaverlof (geraadpleegd 9 oktober 2026).
Alcoholvergunning: voorwaarden, plattegrond en huur- of koopovereenkomst, leges € 684,90, 25 procent teruggaaf, acht weken. gemeente Leiden, alcoholvergunning (geraadpleegd 9 oktober 2026).
Terrasvergunning en terrasboot, overname € 192,20, nieuw € 419,35, markeringspunt € 46,50, 1,5 meter loopruimte, geldigheid. gemeente Leiden, vergunning terras of terrasboot (geraadpleegd 9 oktober 2026).
Terrastijden bij 28 graden of warmer. gemeente Leiden, terrasweer (geraadpleegd 9 oktober 2026).

Conclusie

Overweeg je een horecazaak in Leiden over te nemen? Laat vóór je handtekening iemand meekijken naar de categorie, de cijfers, het huurcontract en de planning. Neem contact op voor een vrijblijvend gesprek met een adviseur van Horeca Adviesbureau.