Horeca pachten: wat je huurt, wat je betaalt en wat je niet opbouwt

Je wilt een eigen zaak, maar een overnamesom van een paar ton heb je niet liggen. Dan komt pacht vaak voorbij. Je gaat een lopend restaurant of café exploiteren zoals het er staat, met keuken, inventaris en naam. In ruil betaal je de eigenaar een vast bedrag of een deel van je omzet. Op papier lijkt dat de snelste weg naar een eigen bedrijf.

Horecapacht is alleen een constructie die de wet niet apart regelt. Wat je wel en niet mag, wat je opbouwt en wat er gebeurt als het stopt, hangt bijna helemaal af van je contract. In dit artikel lees je hoe pacht juridisch werkt en hoe de pachtsom wordt bepaald. Je leest ook welke vergunningen en kosten op jouw naam komen en wat er in je contract moet staan.

Inhoudsopgave

Wat je bij horecapacht huurt

Bij pacht in de horeca huur je een complete onderneming. Volgens Meester Advocaten bestaat zo'n onderneming meestal uit goodwill, inventaris, handelsnaam en het huurrecht van het pand. Tomlow Advocaten noemt ook het recht om het bedrijf te exploiteren, en zegt het zo: het heet pacht, maar in feite wordt het bedrijf verhuurd. Het horecabedrijf blijft van de verpachter. Jij exploiteert het voor eigen rekening en risico.

Dat is het verschil met het huren van een gewone horecaruimte. Huur je een leeg of casco pand, dan richt je het zelf in, koop je zelf een keuken en bouw je zelf een vaste klantenkring op. Bij pacht staan de keuken, de koeling, de tap en de stoelen er al, en vaak ook de vaste gasten.

Een verpachter kiest om verschillende redenen voor pacht. Soms wil hij grip op de zaak houden, maar niet meer elke dag achter de bar staan. Soms heeft de opvolger nog niet genoeg geld voor de overnamesom. Meester Advocaten noemt ook de situatie waarin iemand de zaak pacht tot de financiering rond is, of tot hij hem later kan kopen.

Pacht in de horeca en de wet

Het Burgerlijk Wetboek kent wel een pachtovereenkomst, maar die gaat over landbouw. Artikel 7:311 BW omschrijft pacht als het in gebruik geven van een onroerende zaak "ter uitoefening van de landbouw", zoals akkerbouw, veehouderij en tuinbouw. Een restaurant of café valt daar niet onder. De regels over pachtprijzen en de Grondkamer gelden dus niet voor jouw zaak.

Juristen zien wat in de horeca pacht heet als huur van een onderneming. Artikel 7:201 BW bepaalt dat huur ook op vermogensrechten betrekking kan hebben. Voor de huur van een onderneming staan geen aparte regels in de wet. Meester Advocaten schrijft dat partijen daarom grotendeels vrij zijn om de voorwaarden zelf af te spreken, ook de hoogte van de pachtsom.

Die vrijheid snijdt aan twee kanten. Je kunt afspraken maken die precies passen bij jouw situatie. Maar wat niet in het contract staat, is ook niet geregeld. Wie het regelt met een mondelinge afspraak of een contract van één A4'tje, merkt dat pas als er iets misgaat.

Twee contracten: de ruimte en het bedrijf

Bij de meeste pachtconstructies krijg je twee dingen in gebruik: de ruimte en het bedrijf zelf. Juristen noemen dat een gemengde overeenkomst. Voor elk deel gelden andere regels.

Voor de ruimte geldt het huurrecht voor bedrijfsruimte. Artikel 7:290 BW noemt een ruimte voor een restaurant- of cafébedrijf met een lokaal dat open is voor publiek uitdrukkelijk als bedrijfsruimte. Als huurder van zo'n ruimte heb je huurbescherming, geregeld in artikel 7:290 en verder. Volgens artikel 7:291 BW mag het contract die bescherming niet inperken, tenzij de rechter het afwijkende beding goedkeurt. Van het recht op indeplaatsstelling kan zelfs dan niet worden afgeweken.

Een uitzondering is een huur van twee jaar of korter. Daarvoor gelden de beschermingsregels volgens artikel 7:301 BW niet. Duurt het gebruik langer dan twee jaar, dan geldt van rechtswege een huur van in totaal vijf jaar, de verstreken twee jaar meegerekend. Dat is alleen anders als partijen vóór het einde van die twee jaar een nieuwe overeenkomst sluiten.

Voor het bedrijf gelden alleen de algemene regels uit het overeenkomstenrecht. Tomlow Advocaten schrijft dat de huurbescherming alleen voor de ruimte geldt, en niet voor het bedrijf. Botsen de twee regelingen, dan beslist meestal het deel van de overeenkomst dat de overhand heeft. Daarbij kijk je in de eerste plaats naar de hoogte van de huurprijs en de hoogte van de pachtsom. Volgens hetzelfde kantoor oordelen rechters hier niet altijd hetzelfde over.

Hoe dat uitpakt, laat een voorbeeld van Meester Advocaten zien. Een snackbarexploitant betaalde in één contract een bedrag voor de huur van het pand en een bedrag voor de pacht van inventaris, goodwill en naam. De verhuurder zegde alles op. De exploitant accepteerde het einde van de pacht, maar beriep zich voor de huur op zijn huurbescherming. Er was geen koppeling tussen beide overeenkomsten door de rechter goedgekeurd, dus de huur eindigde niet automatisch met de pacht. De verhuurder kon geen geldige opzeggrond voor de huur aannemelijk maken, en daarom bleef de huur bestaan. De exploitant kon met eigen inventaris onder een eigen naam verder.

Voor jou als pachter is de vraag dus: wie is de huurder van het pand? Huur jij het pand rechtstreeks, dan heb je voor dat deel bescherming. Blijft de verpachter de huurder en word jij onderhuurder, dan hangt je positie af van het hoofdhuurcontract. Meester Advocaten wijst erop dat de pandeigenaar in dat geval meestal toestemming moet geven voor de constructie. Vraag de verpachter altijd om zijn eigen huurcontract.

Pachten, huren of kopen: wat bouw je op?

Het grootste voordeel van pacht is dat je geen overnamesom hoeft te financieren. Je betaalt de pachtsom uit de lopende omzet. Daar staat tegenover dat je weinig opbouwt. De drie routes naast elkaar:

Pachten: lage instap, meestal alleen een waarborgsom. Goodwill, inventaris en naam blijven van de verpachter. Je bouwt geen eigen goodwill op en kunt de zaak niet verkopen. Investeringen in het bedrijf komen in de regel ten goede aan de eigenaar.
Leeg pand huren: hogere instap, want je koopt je eigen inventaris en bouwt de zaak zelf op. Wat je opbouwt, is van jou. Voor de huur van de ruimte heb je de bescherming van artikel 7:290 en verder BW.
Kopen (overname): de hoogste instap, want je betaalt goodwill en inventaris. Je bent eigenaar van het bedrijf, kunt afschrijven en kunt de zaak later verkopen. Huur je het pand, dan kun je bij verkoop van je bedrijf de rechter vragen de koper als huurder in jouw plaats te stellen (indeplaatsstelling, artikel 7:307 BW). Daarvoor moet je een zwaarwichtig belang hebben en moet de koper voldoende waarborgen bieden.

Volgens Meester Advocaten kan een pachter geen beroep doen op indeplaatsstelling zoals een gewone huurder, omdat het bedrijf niet van hem is en hij de huurrechten van het pand meestal niet heeft. Wie na een paar jaar wil stoppen, kan dus niet verkopen wat hij heeft opgebouwd.

Horecamakelaar Lukas Arends van Arends Horecamakelaars is in een blog kritisch over pacht. Volgens hem stoppen pachters die stoppen meestal binnen een à twee jaar. De pachtsom is vaak hoog, en bij stoppen verliezen ze weinig meer dan hun waarborgsom. Dat is de mening van één makelaar, geen landelijk cijfer. Reken de pachtsom hoe dan ook door.

Hoe de pachtsom wordt bepaald

Omdat de wet niets voorschrijft, is de pachtsom onderhandelbaar. In de praktijk zie je drie vormen:

Een vast bedrag per maand. Je weet precies waar je aan toe bent. In een slechte maand betaal je hetzelfde als in een goede.
Een percentage van de omzet. Makelaar Horecapachter, gespecialiseerd in pacht, noemt dit de meest voorkomende vorm. Heb je een slecht seizoen, dan krijgt de verpachter minder. Groei je, dan verdient hij mee.
Een combinatie. Een percentage van de omzet met een minimumbedrag per jaar. Horecapachter bood bijvoorbeeld de horeca op een vakantiepark aan voor een percentage van de omzet met een minimum van € 12.000 per jaar exclusief btw.

Bij een omzetpercentage hoort controle. De verpachter wil je kassa-omzet zien, en dat is redelijk. Leg wel vast welke omzet telt. Gaat het om omzet exclusief btw? Tellen fooien, de verkoop van cadeaubonnen en zaalverhuur mee? En wat gebeurt er als je de openingstijden of het concept wilt veranderen? Een paar procentpunten verschil scheelt op jaarbasis al snel duizenden euro's.

Een gebruikelijk percentage bestaat niet. Op fora en in advertenties zie je uiteenlopende getallen. Kijk naar de cijfers van deze zaak. Wat elders gevraagd wordt, zegt daar weinig over.

Rekenvoorbeeld: past de pachtsom bij de omzet?

Een eenvoudige toets: tel pachtsom en huur bij elkaar op en zet dat af tegen de omzet. Sligro geeft in zijn horeca kengetallen 2025 als richtwaarde voor de huur 6 tot 8 procent van de omzet. Voor de totale huisvestingskosten, inclusief onderhoud, energie en water, noemt Sligro 12 procent. Voor een pachtzaak zijn dat vergelijkingspunten, geen norm.

Stel, je pacht een lunchroom met een omzet van € 400.000 per jaar exclusief btw. De afspraken zijn:

huur van het pand: € 30.000 per jaar, dat is 7,5 procent van de omzet;
pachtsom voor inventaris, goodwill en naam: 10 procent van de omzet, dus € 40.000 per jaar.

Samen betaal je € 70.000 per jaar aan huur en pacht. Dat is 17,5 procent van je omzet, nog vóór energie, onderhoud en andere huisvestingskosten. Met alleen de huur van 7,5 procent zou je binnen de richtwaarde van Sligro zitten. Met de pacht erbij zit je al boven de 12 procent die Sligro voor alle huisvestingskosten samen noemt. Een deel van dat verschil betaal je voor inventaris en goodwill. Bij een overname zou je daarvoor afschrijven en rente betalen. Personeel, inkoop en je eigen inkomen betaal je uit wat overblijft.

Dat hoeft geen probleem te zijn. Je hebt immers geen lening voor een overnamesom, dus ook geen rente en aflossing. Zet daarom de rente en aflossing van een overname naast de pachtsom. Vaak blijkt dan pas of pacht echt goedkoper is. Wat een zaak waard is, lees je in ons artikel over het berekenen van goodwill. Hoe je de financiering van een overname voorbereidt, lees je in ons artikel over financiering.

Vergunningen, Bibob en KVK-inschrijving op jouw naam

Ook al blijft de verpachter eigenaar van het bedrijf, de gemeente ziet jou als exploitant. Meester Advocaten schrijft dat je de vergunningen daarom op eigen naam aanvraagt. In het Handelsregister van de KVK sta jij ingeschreven als degene die de zaak voor eigen rekening en risico exploiteert.

Dat heeft gevolgen voor je planning:

Zolang jouw alcoholvergunning er niet is, mag je geen alcohol schenken. Of de gemeente iets regelt voor de tussenperiode, verschilt per gemeente. Leg de startdatum van je pacht daarom pas vast als je weet hoe lang de aanvraag duurt. Een checklist voor dat traject vind je in ons artikel over wat je regelt voordat je tekent.

Personeel: jij bent de werkgever

Als pachter ben jij de werkgever en ben je verantwoordelijk voor het personeelsbeleid, schrijft Meester Advocaten. Pacht je een zaak met personeel, kijk dan ook naar de regels over overgang van onderneming. Volgens artikel 7:662 BW is daar sprake van als een economische eenheid via een overeenkomst overgaat naar een ander en daarbij haar identiteit behoudt. Een pachtovereenkomst kan zo'n overeenkomst zijn.

Is er sprake van overgang van onderneming, dan gaan de werknemers van rechtswege mee over, met hun bestaande arbeidsvoorwaarden (artikel 7:663 BW). Je kunt dan niet kiezen wie je overneemt. Dat geldt ook andersom: eindigt de pacht, dan kan het personeel weer overgaan naar de verpachter of naar een nieuwe pachter. Laat per zaak beoordelen of er sprake is van overgang.

Vraag de verpachter vóór het tekenen om een overzicht van alle medewerkers, hun contracten, salarissen, openstaande vakantiedagen en wie er ziek is. Bij pacht zitten die kosten niet in een koopsom. Je betaalt ze elke maand.

Btw over pachtsom en huur

De Belastingdienst schrijft dat de verhuur van een onroerende zaak meestal is vrijgesteld van btw. Verhuurder en huurder kunnen onder voorwaarden samen kiezen voor belaste verhuur. Wat los staat van de verhuur, is volgens de Belastingdienst meestal wel belast met btw. Betaal je één bedrag voor allebei, dan moet dat bedrag worden gesplitst.

Bij pacht kan de btw op het deel voor het pand dus anders zijn dan op het deel voor inventaris, goodwill en naam. Spreek in het contract af of de bedragen inclusief of exclusief btw zijn. Laat de verdeling vooraf door je accountant beoordelen. Een verkeerde splitsing merk je pas bij een controle, en dan gaat het meteen om alle maanden.

Wat er in je pachtovereenkomst moet staan

Omdat de wet zo weinig regelt, is het contract je enige houvast. Deze punten horen er in elk geval in:

Laat zo'n overeenkomst altijd door een specialist opstellen of beoordelen. Een standaardcontract van internet regelt de koppeling tussen huur en pacht zelden, en juist daar ontstaan vaak conflicten.

Van pacht naar een eigen zaak

Voor veel ondernemers is pacht een tussenstap. Je laat zien dat je de zaak kunt draaien en koopt hem later. Dat werkt alleen als je die route vooraf vastlegt. Spreek in de pachtovereenkomst een koopoptie af, met een termijn en een prijs of een manier om de prijs te bepalen. Leg ook vast of een deel van de betaalde pachtsom wordt verrekend met de koopsom.

Lukas Arends kiest liever voor een overname, eventueel met een lening van de verkoper, of voor huurkoop. Het eigendom gaat dan direct of bij de laatste aflossing over, zodat je zelf goodwill opbouwt en kunt afschrijven. Welke route het beste past, hangt af van je eigen vermogen, de cijfers van de zaak en wat de eigenaar wil. Laat die drie door iemand onafhankelijk naast elkaar leggen voordat je tekent. Dat doen we in onze begeleiding voor startende horecaondernemers

Veelgestelde vragen

Wat is pachten in de horeca?

Je huurt een complete horecaonderneming, meestal met inventaris, goodwill en handelsnaam, en exploiteert die voor eigen rekening en risico. Het bedrijf blijft van de verpachter. Juridisch is het geen pacht in de zin van de wet, want die geldt alleen voor landbouw (artikel 7:311 BW). Juristen zien het als huur van een onderneming.

Heb ik als pachter huurbescherming?

Voor de ruimte waarin de zaak zit, kan de huurbescherming voor bedrijfsruimte (artikel 7:290 en verder BW) gelden, vooral als jij zelf de huurder bent. Voor de pacht van het bedrijf geldt die bescherming niet. Of je bij een conflict bescherming hebt, hangt af van hoe huur en pacht in je contract zijn geregeld.

Kan ik de vergunning van de verpachter gebruiken?

Nee. De gemeente ziet jou als exploitant. Je vraagt de alcoholvergunning en eventuele andere vergunningen op eigen naam aan.

Mag ik een gepachte zaak verkopen?

Nee. Het bedrijf is niet van jou. In de gebruikelijke constructie, waarin de verpachter de huurder van het pand blijft, kun je ook geen indeplaatsstelling vragen om een opvolger voor te dragen. Wil je de zaak later kunnen kopen, spreek dan een koopoptie af in de pachtovereenkomst.

Wat is het verschil tussen pacht en huur in de horeca?

Bij huur krijg je alleen de ruimte in gebruik en richt je de zaak zelf in. Bij pacht krijg je de lopende onderneming erbij: inventaris, goodwill en naam. Voor de ruimte geldt de huurbescherming voor bedrijfsruimte, voor het bedrijf zelf niet. Wat je bij pacht opbouwt, blijft van de verpachter.

Bronnen

Onderwerp	Bron
Pacht is het in gebruik geven van een onroerende zaak ter uitoefening van de landbouw.	Burgerlijk Wetboek Boek 7, artikel 311 (wetten.overheid.nl, geraadpleegd 16 oktober 2026).
Huur kan ook op vermogensrechten betrekking hebben; de pachtovereenkomst wordt niet als huur aangemerkt.	Burgerlijk Wetboek Boek 7, artikel 201 (wetten.overheid.nl, geraadpleegd 16 oktober 2026).
Ruimte voor een restaurant- of cafébedrijf met een voor het publiek toegankelijk lokaal is bedrijfsruimte.	Burgerlijk Wetboek Boek 7, artikel 290 (wetten.overheid.nl, geraadpleegd 16 oktober 2026).
Geen afwijking ten nadele van de huurder, behalve met goedkeuring van de rechter; niet bij artikel 307.	Burgerlijk Wetboek Boek 7, artikel 291 (wetten.overheid.nl, geraadpleegd 16 oktober 2026).
Beschermingsregels niet van toepassing op een huur van twee jaar of korter; daarna van rechtswege vijf jaar, verstreken tijd meegerekend.	Burgerlijk Wetboek Boek 7, artikel 301 (wetten.overheid.nl, geraadpleegd 16 oktober 2026).

Conclusie

Twijfel je tussen pachten, huren of kopen, of ligt er al een pachtovereenkomst op tafel? De adviseurs van Horeca Adviesbureau toetsen de pachtsom aan de cijfers van de zaak, bekijken de koppeling tussen huur en pacht en helpen je bij de vergunningaanvraag. Bel of mail ons voor een vrijblijvend gesprek over jouw pachtzaak.